고금리에 오피스텔 등 수익형 부동산도 냉각기 이어질 듯[2023 부동산 전망]⑤

등록 2023.01.13 06:00:00수정 2023.01.13 19:09:44

고금리·경기침체에 수익형 부동산 거래 줄어

거리두기 해제 후 임대차 수요 늘면서 공실↓

올해도 거래 둔화 이어질 듯…지역별 양극화도

서울 테헤란로 일대 모습. 뉴시스 자료사진.

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 2022년에는 고금리와 경기침체 우려 등으로 수익형 부동산 시장도 위축됐다.

풍부한 시중 유동성과 주택규제 강화에 따른 반사이익을 누리며 거래가 활발했던 2021년과 달리 지난해에는 거래량이 급감했다.

다만 수익형 부동산에서도 매매시장과 임대차 시장 분위기는 다소 달랐다. 오피스텔과 빌딩 등의 매매량은 급감한 반면 오피스나 상가 등 임대차 시장은 공실률이 줄면서 비교적 선방했다.

전문가들은 올해도 금리 인상이 예상되고, 실물경기 침체 우려가 여전해 수익형 부동산 시장이 침체를 이어갈 것이란 전망을 내놓고 있다.

13일 부동산R114에 따르면 지난해 1월부터 10월까지 전국 상업·업무용 부동산 거래건수는 총 6만1577건으로 전년동기(8만3230건) 대비 26% 감소했다.

대출 비중이 높은 수익형 부동산 투자 특성상 가파른 금리 인상으로 금융비용 부담이 커지면서 거래가 감소한 것으로 분석된다.

집값이 급등하던 시기 주택규제 강화에 따른 반사효과를 톡톡히 누렸던 오피스텔도 거래량이 줄었다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난해 서울의 오피스텔 매매 건수는 1만3862건으로 집계됐다. 2021년 1만9093건과 비교하면 27.4% 감소한 것이다.

오피스텔 청약경쟁률도 낮아졌다. 지난해 하반기 수도권 오피스텔 청약경쟁률은 평균 1.19대1로 간신히 미달을 면했다. 2021년 하반기 두자릿수가 넘는 평균 경쟁률을 기록한 것과 대조적이다.

빌딩 거래도 마찬가지다. 상업용 부동산 전문기업 부동산플래닛에 따르면 매년 월 평균 200~300건의 빌딩이 매매됐지만 지난해 하반기부터 거래량이 급감했다.

2022년 상반기만해도 200건대를 유지하던 빌딩 거래량은 7월 167건, 8월 155건, 9월 117건, 10월 80건으로 줄었다.

반면 수익형 부동산 임대차 시장은 매매시장과 분위기가 다소 달랐다. 지난해 4월 거리두기 해제 이후 상가와 오피스 수요가 늘면서 공실률이 대부분 하락했다.

지난해 10월 기준 서울 오피스빌딩 공실률은 같은해 1월 3.62%에서 차츰 감소해 2.31%를 기록했다. 권역별로는 도심권역(CBD) 오피스빌딩 공실률이 지속적으로 감소해 10월 4.06%까지 떨어졌고, 여의도권역(YBD) 공실률은 1.35%, 강남권역(GBD)은 0.66% 수준까지 내려갔다.

거리두기 해제 이후 명동 거리. 뉴시스 자료사진.

전국 중대형 상가 공실률도 지난해 1분기 13.2%에서 2분기와 3분기에는 13.1%로 감소했고, 서울 역시 공실률이 9.5%에서 9.1%로 줄었다.

전문가들은 올해도 고금리와 실물경기 둔화로 수익형 부동산 시장 침체가 이어질 것으로 전망하고 있다.

우선 오피스빌딩 공실은 다소 늘어날 수 있지만 공실률 자체가 워낙 낮은 편이라 임대료가 되레 오를 가능성이 있다.

상업용 부동산 전문기업 알스퀘어 류강민 리서치센터장은 "고금리와 경기침체 우려로 지난해 신규계약 기준 오피스 거래량이 절반 수준으로 줄었다"며 "올해도 금리 인상으로 이 같은 상황은 이어질 것으로 보인다"고 밝혔다.

이어 "임대차 시장은 지난해보다 안 좋겠지만 공실률이 워낙 낮은 상황이라 임대료는 올라갈 것으로 보인다"며 "다만 임대료가 비싼 지역에서 저렴한 지역으로 수요가 이동할 가능성은 높아 보인다"고 말했다.

코로나19로 수혜를 입은 물류센터의 경우 공급 물량이 많아 가격이 조정될 가능성이 있다.

류 센터장은 "올해 물류센터 신규 공급이 많이 예정돼 있어 가격이 조정될 가능성이 높다"며 "교통비용이 저렴한 지역은 시장 상황이 안 좋아도 선방할 것이고, 그렇지 못한 지역은 어려울 것으로 보인다"고 말했다.

거리두기 해제 후 다소 회복됐던 빌딩과 상가 시장 전망은 안갯속이다. 금리 인상으로 임대수익률 개선이 어려운 만큼 지난해와 비슷한 상황이 이어질 전망이다.

토지건물 빅데이터 플랫폼 밸류맵 이창동 리서치팀장은 "올해도 고금리 상황이 유지되면서 시장도 혼조세를 보일 것"이라며 "코로나19가 정점이었던 상황보다는 나아질 것 같지만 월세 수익률이 급격히 좋아지지는 않을 것"이라고 말했다.

또 "시장 상황이 어려울 수록 잘 되는 곳으로 몰리는 경향이 있어 외곽지역은 임차를 못 채우는 경우도 생길 수 있다"며 "지역별 양극화가 이어질 것으로 보인다"고 밝혔다.

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