국내 리츠시장 23년 만에 98조 규모 성장…'공모형 리츠' 확대 숙제 여전

정부, 부동산 시장 안정 등 위한 리츠 활성화 방안

사모 중심 시장서 전환해 리츠 도입 취지 살려야

위 도표는 실물 부동산 투자 대비 리츠 투자 비교. 아래는 국내 리츠 자산 규모와 리츠 주요국 시장 비교(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 정부가 부동산 시장 안정과 부동산 산업 선진화를 위해 '리츠(REITs·부동산투자회사)' 활성화 방안을 내놓은 가운데, 과연 일반 국민들에게까지 리츠 투자가 활성화될 수 있을지 주목되고 있다.

18일 국토교통부에 따르면 통계청이 밝힌 우리나라 부동산 가치는 약 1경5000조원(2022년 기준)에 달하며, 개발·임대 분야 매출도 연간 약 190조원(한국부동산원 집계) 수준이다.

이처럼 부동산 시장에서는 개발·임대·매각 등 막대한 이익이 창출되지만, 그동안 너무 많은 자금이 소요되다 보니 일반 국민들의 참여는 사실상 곤란한 상황이었다.

이에 정부는 국민들도 부동산 이익을 누릴 수 있도록 지난 2001년 다수로부터 (소액)자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 그 이익을 나눠주는 '리츠' 제도를 도입했다. 이후 국내 리츠 자산 규모는 약 98조원(상장리츠 16조원)으로, 지난 5년간 약 2배 가량 성장했으나, 최근 고금리 등으로 성장 속도는 점점 둔화하고 있다.

또 국내 리츠 투자 대상은 지난달 말 기준 주택(47.8%)과 오피스(28.7%)에 약 76%가 편중돼 있고, 규모도 상장 리츠 수가 23개, 시가총액은 8조원에 불과해 다른 국가에 비해 크지 않은 상황이다.

이에 비해 미국·일본 등 선진 시장의 경우 규모가 우리나라의 10배 이상인 데다, 주택·오피스 외에도 물류센터, 헬스케어 등 다양한 자산에 투자가 이뤄지고 있었다.

1960년부터 리츠를 도입한 미국의 경우 현재 상장 리츠 수만 204개에 달하고, 시가총액은 무려 1604조원에 달한다. 또 우리나라와 리츠를 비슷한 시기에 도입한 일본(상장 리츠 수 60개, 시가총액 152조원) 및 싱가포르(39개, 93조원)와 비교하더라도 한국은 규모가 현저히 낮은 편에 속했다.

정부의 리츠 활성화 방안(자료 제공=국토부) *재판매 및 DB 금지

이에 정부는 리츠 시장 규모를 선진국 수준으로 확대하기 위해 ▲'프로젝트 리츠' 도입 등 규제 대폭 완화 ▲신속한 인가·행정부담 완화 등 리츠 행정 선진화 ▲일반 국민 투자 기회 확대 및 투자자 보호 강화 ▲PF 위기 사업장·미분양 등에 리츠 활용 등 제도 개선에 나섰다고 설명한다.

김승범 국토부 부동산투자과장은 "그동안 우리나라 리츠가 성장하지 못했던 이유는 행정이 경직돼 있었고, 세제 지원을 포함한 정부의 지원이 선진국에 비해 많이 부족했기 때문"이라며 "이제는 우리나라도 리츠를 활성화할 필요가 있다"고 말했다.

정부는 이번 규제 완화를 통해 국민에게는 높은 배당 수익을 통해 가계소득을 증진하고, 기업에는 AI·헬스케어 등 신(新) 산업 투자 재원을 확보해 부동산 유동화 기회를 제공한다는 방침이다. 아울러 정부와 지자체는 리츠를 활용한 임대주택 공급으로 주거안정에 기여하고 도시재생리츠 등 정책지원 역할도 수행할 수 있다.

또 리츠를 활성화할 경우 일반 부동산 산업과 달리 주주총회·공시 등 투명한 의사결정과 이익 공유를 통해 부동산 산업 선진화에 기여할 수 있고, PFV(평균 2~5%) 대비 높은 자기자본비율(평균 38%)을 통해 더욱 안정적 개발 수단이 될 수 있다고 보고 있다.

김 과장은 "이미 정부와 지자체에서 리츠를 통해 전국 18만가구 규모의 임대주택(수도권에 72%)을 공급했다"며 "또 일반 부동산의 경우 어떤 식으로 의사가 결정되는지 전혀 알 수 없지만, 리츠는 주식회사이기 때문에 주주총회를 통해 의사결정을 하고, 분기마다 변경된 사항을 공시하게끔 돼 있어 보다 민주성·투명성이 확보돼 있다"고 설명했다.

한편 전문가들은 리츠가 다양한 부동산 자산의 개발에 적극적으로 참여할 수 있도록 관련 절차 등을 간소화한 점은 긍정적이라면서도, 일반 소비자에게까지 리츠 투자가 활성화될지는 확실치 않다고 보고 있다.

리츠 도입 취지를 살리려면 사모가 아닌 공모 중심으로 흘러가야 하는데, 우리나라는 사모에 의존하고 있기 때문이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지난 십수년 이상 리츠가 활성화되지 않았던 이유는 일반 소비자가 참여할만한 유인이 공급자·소비자에게 모두 크지 않았기 때문"이라며 "앞으로 운영 추이를 지켜볼 필요가 있지만 이번 방안은 공급자 위주의 개선방안에 일부 투자자 보호조치가 더해진 정도로, 일반 소비자의 리츠 투자가 활성화될 것이라고 예단하기는 어렵다"고 말했다.


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