"금리 떨어지면 집값 얼마나 오르나"…한은 분석 살펴보니

저금리 때 대출금리 1%p 하락시…집값 상승률 0.9%p↑

[서울=뉴시스] 황준선 기자 = 13일 국토교통부에 따르면 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 3.65%, 서울은 7.86% 상승한 것으로 나타났다. 서울에서는 서초구(11.63%), 강남구(11.19%), 성동구(10.72%) 순으로 상승률이 높게 나타났다. 사진은 이날 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 아파트 밀집 지역. 2025.03.13. [e-mail]

[서울=뉴시스]남주현 기자 = 기준금리 인하 기조하에서 대출금리가 1%포인트 낮아질 경우 서울 아파트값 상승률이 최대 0.9%포인트 더 커질 수 있다는 분석이 나왔다. 한국은행은 대출금리 하락에 따른 집값과 가계대출 오름세를 완화시키기 위해 대출 규제 등 정부의 적극적인 거시건전성 강화를 주문했다.

15일 한은이 국회에 제출한 '통화신용정책 보고서'에 따르면 대출금리 하락시 가계부채 및 주택가격 영향은 금리 수준이 낮을수록 비선형으로 확대된다고 분석됐다. 보고서는 월별 신규취급액 기준 가계대출 금리를 3.2~4.8%면 중금리, 3.2% 이하인 경우는 저금리로 설정해 분석했다. 1월 예금은행의 대출금리는 4.64%로 중금리 상단에 속한다.



중금리 하에서 대출금리가 1%포인트 낮아질 때 주택가격 상승률은 고금리일 경우보다  0.48%포인트 커졌지만, 저금리 경우 주택가격 상승률은 중금리보다  0.90%포인트로 높아졌다. 가계대출 민감도도 저금리일 경우 더 컸다. 중금리 당시 대출금리 1% 포인트 하락은 가계대출 상승률 0.25%포인트 증가로 이어졌고, 저금리일 경우 가계대출 상승률은 0.68%포인트로 커졌다.

종합하면 저금리 하에서 대출금리 하락에 따른 영향은 중금리 때보다 가계대출은 2.7배, 주택가격은 1.9배 정도로 민감도가 더 커진다는 얘기다. 한은이 금리 인하기에 돌입하고, 예금은행들의 대출금리가 낮아질 수록 집값과 가계빚 상승세가 더 가팔라질 수 있다는 해석도 가능하다.

한은은 지난달 통화정책방향회의에서 연내 1~2번의 추가 금리 인하를 시사했고, 당국의 대출금리 압박에 따라 주요 은행들이 속속 대출 금리를 낮추고 있다. 여기에 토지거래허가제 해제 등에 따른 강남 집값 상승세 확산 등이 더해지면 집값과 가계빚이 다시 급등세를 보일 수도 있다.



문제는 경기 부진에 금리 인하가 시급함에도 집값과 가계부채 증가세가 한은의 추가 금리 인하의 발목을 다시 잡을수 있다는 점이다. 한은은 지난해 상반기 경기 침체에 금리 인하가 시급하다는 국내외 연구기관의 '실기론' 지적에도  가계부채를 이유로 금리 동결을 결정한 바 있다.

전날 국회에 제출한 '3월 통화신용정책보고서' 간담회에서도 최근 2018년 이후 최대폭으로 상승한 강남3구 부동산 온기가 주변 지역으로 확산될지가 우려됐다. 집값 상승 기대가 퍼질 경우 주택담보대출 등 가계대출을 자극해 기준금리를 내리기 어려워진다.

실제 지난달 전 금융권 가계대출 규모는 4조3000억원 늘며 4년 만에 최대 증가폭을 기록하며 치솟았다.  김정식 연세대 경제학과 명예교수는 "서울 주요지역 집값이 오르고 있고"면서 "주변 주역까지 확산되며 가계부채 증가로 이어지면 한은의 금리 인하 시기도 늦어질 수 있다"고 말했다.

이런 상황에서 한은은 정부의 거시건전성정책 강화 기조가 가계부채 급등세를 진정시킬 수 있다고 봤다. 가계 부채가 다시 급등할 경우 총부채원리금상환비율(DSR) 적용 확대 등도 필요하다고 봤다.

보고서가 거시계량모형을 분석한 결과 지난해 10월 이후 기준 금리 75bp 인하가 올해와 2026년 가계부채 증가율을 각각 0.6%포인트, 1.53%포인트 높일 것으로 봤다. 하지만 거시건전성정책 강화 국면에서는 집값과 가계부채 오름세가 2/3 수준 이하로 축소되는 것으로 추정됐다.

한은 관계자는 "저금리 수준이 되면 금리 인하에 따른 가계부채와 주택가격 상승률 민감도가 더 커지는 경향이 있다는 점에서 정부의 적극적인 대출 규제가 필요하다"고 말했다.


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