증시 추락에 부동산 자금 쏠림…헤지(hedge) 가능할까

전문가들 의견 분분…"투자 신중해야"

【서울=뉴시스】최동준 기자 = 코스피 지수가 전 거래일보다 9.38포인트(-0.47%) 내린 1,986.67로 장을 시작한 30일 오전 서울 중구 KEB하나은행 딜링룸에서 딜러들이 업무를 보고 있다. 2018.10.30. [email protected]

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 최근 국내 증시 급락으로 상대적 '안전자산'으로 평가 받는 부동산 펀드에 자금이 몰리는 등 시장의 관심이 커지고 있다.
 
 하지만 학술연구에서는 주택시장과 주식시장의 위험분산(hedge·헤지) 효과에 대한 시각이 엇갈려 투자에 신중해야할 것으로 보인다.

 30일 대신증권에 따르면 최근 1개월(9월27~10월25일)간 국내부동산 펀드에 설정액 대비 5% 많은 337억원이 순유입됐다. 또 해외부동산 펀드에도 93억원이 몰렸다.

 문남중 대신증권 애널리스트는 "최근 한달간 위험회피 성향이 높아지면서 국내 펀드시장에 안전자산으로 분류되는 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다"고 설명했다.

 하지만 주택시장이 증시의 분산투자처가 될 수 있을지에 대해서는 효과성면에서 논란이 인다.

 한국부동산연구원이 지난 6월 발간한 '부동산연구' 28권 2호에 실린 '주택시장과 주식시장 사이의 상관관계에 관한 연구'에서 김상배 경북대 교수는 "두 시장이 서로 헤지 역할을 하기 어렵다"고 주장했다.

 지난 2004년 1월부터 2017년 11월까지 약 13년간 월별 종합주택 매매가격지수와 코스피 지수의 상관관계를 분석한 뒤 내린 결론이다.
 
 김 교수는 논문에서 ▲주택가격 변화율과 주식수익률간 변동성에 비대칭성이 존재하지 않는다는 점 ▲수익률면에서 오히려 양(+)의 충격보다 (-)의 충격이 두 시장 사이의 상관계수를 더 증가시킨다는 점을 들어 이 같이 주장했다.

 그는 "주택가격 변화율은 전기의 주식수익률에 영향을 받는다"면서 "하지만 주식수익률은 전기의 주택가격 변화율에 영향을 받지 않는다"고 설명했다.
 
 반대로 이자율 상승 등 두 시장에 모두 부정적인 영향을 미치는 거시경제 변수는 양쪽 모두 변동성 증가를 가져오고 '위험 프리미엄'의 증가를 가져온다고 분석했다.

 그는 "(미래) 경기가 하락할 것으로 예상되는 경우 두 시장 사이의 상관계수 값이 커진다는 것은 부동산과 주식시장 동시에 투자하고 있는 기관투자자가 투자전략과 위험관리전략을 수립하는데 유의할 필요가 있음을 의미한다"고 강조했다.

 반대 의견도 있다.

 한국부동산학회에 지난 2015년 12월 실린 학술논문 '한국 주택시장과 주식시장간의 상호 영향력 검정'에서 김병준 강남대 실버산업학부 부교수는 "주택시장과 주식시장간의 수익률 전이가 있다"며 "서로의 위험을 감소시킬 수 있는 분산투자 효과가 기능하고 있다"고 주장했다.

 그는 코스피지수와 감정원 주택매매지수의 월간 수익률을 1987년 1월부터2015년 6월까지 342개월간 분석한 결과 이 같이 주장했다.

 다만 김 부교수도 주식시장이 주택시장의 위험을 분산시키는 효과를 기대할 수 있지만 그 반대는 성립이 어렵다고 봤다.

 그는 "주식시장으로부터 발생되는 전체적 충격에 대해서는 주택시장이 효과적으로 흡수하고 있다"면서 반대로 "하락충격(주식시장에서 형성된 예기치 않은 전월의 하락충격)은 주택시장에 유의미하게 전달된다"고 주장했다. 

 "주식시장에서 형성된 하락충격은 주택시장에유의미하게 전달되는 것으로 나타났으나 그 반대는 성립하지 않는다"는 것이다. 그는 "주택시장의 가격안정화 정책을 성공적으로 추진하기위해서는 주식시장의 안정화정책이 선결과제"라고 강조했다.

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