'팔까 말까'…집값 하락에 고민 더 깊어진 '1주택자'

장특공제 2020년부터 대폭 축소…2년이상 실거주해야 혜택

집값하락세·대출규제·신도시공급…1주택자 매도 변수 많아

【서울=뉴시스】이영환 기자 = 정부가 종부세 강화 등을 담은 주택시장 안정 대책을 발표한 13일 오후 서울 용산구 N서울타워에서 주택과 아파트 단지가 보이고 있다. 2018.09.13.  [email protected]

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 서울 마포구 공덕동에 85㎡ 아파트를 한채를 사두고 직장 때문에 세종시에서 6년째 거주 중인 김모(49)씨는 요즘 아파트 처분 문제로 고민에 빠졌다.

김씨가 현재 살고 있는 세종시의 아파트는 전셋집이고 공덕동 아파트 1채만 보유한 1주택자이지만 정부가 9.13부동산대책에서 2020년부터 2년이상 거주하지 않을 경우 1주택자라도 양도소득세 장기보유특별공제를 대폭 축소하기로 한 탓이다. 

김씨는 “세종시에 직장이 있기 때문에 앞으로도 공덕동 아파트에 거주하기는 힘들 것 같다”며 “장기보유하다 나중에 2년 거주요건을 채우고 팔지, 내년까지 팔지 고민이 적지 않다”고 말했다.

최근 강남을 비롯해 서울의 아파트값이 하락 조짐을 보이면서 1주택자들의 고민이 깊어지고 있다.
 
9억원 초과 1주택 보유자에 대한 양도세 부담이 낮았던 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 오는 2020년부터 대폭 축소되고 여기에 기준금리 인상를 비롯해 대출 규제 등 계속된 정부의 고강도 부동산정책이 맞물리면서 거주기간을 채우지 못한 1주택자들이 매도 여부를 놓고 갈등하고 있다. 

이전에는 거주 여부나 기간과 상관에 없이 10년이상 보유하면 9억원 초과분에 대한 양도세를 최대 80%까지 깎아줬다. 하지만 오는 2020년 1월부터 매도하는 주택에 대해 ‘2년 이상 거주’를 기준으로 못 박았다. 이에따라 2년 이상 거주하지 않을 경우 일반 장특공제를 적용해 1년에 2%씩, 15년 이상 보유시 최대 30%까지만 공제하는 등 혜택을 대폭 축소했다.

오는 2020년 이후에도 2년 거주와 상관없이 양도세율은 종전과 동일하지만 장특공제에서 큰 차이를 보이면서 양도세 격차가 커지게 된다. 투기 수요를 차단하고 실거주자 중심으로 부동산시장을 재편하겠다는 정부의 포석으로 풀이된다.

여기에 집값 하락기에도 다른 지역보다 가장 늦게 내려가는 강남 아파트 값이 한풀 꺾이고 마포나 용산 등 강북지역에서도 하락세가 나타나면서 비거주 1주택자들이 주택 매도 여부를 두고 갈팡질팡하고 있다. 

특히 양도차익이 큰 강남의 이른바 ‘똘똘한 한채’를 보유하고 다른 지역에 거주하는 1주택자들이 대표적이다. 강남은 참여정부 이후 양도세 중과와 종부세 도입 등으로 ‘똘똘한 한채’에 대한 수요가 커져 다른 지역에서 전세살이를 하면서 강남아파트를 매수한 1주택자가 적지 않기 때문이다.

【서울=뉴시스】고범준 기자 = 수도권과 지방의 '집값 양극화'가 심화되고 있는 1일 오전 서울 송파구의 공인중개사 앞에 전세 및 월세 매물을 알리는 안내문이 붙어 있다. 한국은행이 지난 30일 발표한 ‘9월 지역경제보고서’에 따르면 3분기 수도권 주택매매가격 상승률은 월평균 기준 0.17%로 전분기(0.12%)보다 오름폭이 확대됐다. 2018.10.01. [email protected]

일선 부동산중계업소에서는 부동산시장이 워낙 위축된 탓에 1주택자들의 매도 여부를 두고 의견이 엇갈리고 있다.  

강남구 A공인중개소 대표는 “지금 시세보다 1~2억 낮춘 급매물 가운데는 장기보유특별공제와 향후 집값 전망에 대해 문의한뒤 내놓은 경우가 더러 있다”며 “9.13부동산대책 이후 부동산시장이 전체적으로 위축되고 앞으로도 정부의 압박이 계속될 것으로 예상되면서 거주 요건을 채우지 못한 1주택자들의 고민이 커지고 있다”고 말했다.

서초구 B공인중개소 관계자는 “집값 하락세가 감지되고 있지만 강남은 현금 여력이 있는 똘똘한 한채를 보유한 1주택자들이 많다”며 “다른 지역에 살면서 강남의 아파트를 보유한 1주택자들이 시장에 매물을 내놓지 않고 시장 추이를 끝까지 지켜보고 유리한 상황이 형성됐을때 내놓을 것”이라고 전했다.

무엇보다 1주택자가 '2년 거주' 요건을 채우기 위해 높은 전세 보증금을 돌려줘야 하지만 9.13부동산대책 이후 대출도 사실상 차단돼 실거주가 쉽지 않은 상황이다. 이를두고 일각에선 집값 하락세가 본격화되면 시장에 장특공제 매물이 일부 늘어날 것이라는 관측도 나오고 있다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 “강남을 비롯해 부동산시장의 약세 기조가 좀 더 이어질 가능성은 있다”며 “실거주가 어려운 1주택자들은 양도세와 장특공제 등을 통한 득실을 따져보고 장기 보유하거나 매도 여부 등을 고민하고 있다”고 말했다.

박 위원은 “자신이 보유한 1주택에 대한 평가와 향후 정부가 내놓을 부동산 규제 대책, 3기신도시 공급에 따른 향후 집값 변수 등 다양한 변수를 고려해야 한다”며 “득실을 따져본뒤 1주택자들이 보유한 아파트중 일부가 급매물로 내놓을 가능성이 있다”고 덧붙였다.

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