'갭투자의 역풍'…'고개숙인 집값' 후유증 어쩌나

서울 아파트값 '보합'…전세가율 5년 이래 '최저'

역전세난 '우려'…"전세금 보호 장치 강화해야"

주택도시보증공사 '전세보증금 반환보증' 가입

【서울=뉴시스】박주성 기자 = 종합부동산세 최고세율 인상 등을 주요 내용으로 하는 9.13 부동산 종합대책의 여파로 서울 지역 아파트 거래량이 더 줄어들고, 시장 변동성은 커질 것이라는 관측이 나오고 있다.  사진은 17일 오후 서울 송파구 제2롯데월드 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 단지의 모습. 2018.09.17. [email protected]

【서울=뉴시스】박성환 기자 = 9·13 부동산대책 이후 서울 집값·전셋값 하락 지역이 점차 확대되면서 전세를 끼고 집을 사 임대한 이른바 '갭 투자' 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못해 애를 태우는 세입자가 늘어날 수 있다는 우려가 커지고 있다.

2~3년 전 양도 차익을 노리고 은행 대출과 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 열풍으로 인한 후유증이 만만치 않을 것으로 예상된다.

11일 부동산업계에 따르면 최근 집값이 하락세 조짐을 보이고 지난달에는 매매가 대비 전세가 비율인 '전세가율'이 60%대로 떨어지면서 서울과 수도권을 중심으로 갭투자 후유증이 우려되는 형국이다.

집주인이 새로운 세입자를 못 구해 기존 세입자가 전세금을 제때 돌려받지 못하는 '역전세난'이 벌어질 가능성을 배제할 수 없다. 또 부동산 대출 규제가 강화되면서 은행 대출을 받기가 쉽지 않기 때문이다.

자기 자본이 부족한 갭투자 집주인이 보유한 주택의 매매·전셋값이 떨어지고 하락폭마저 크면 세입자에게 직격탄이 될 수 있다는 지적이다. 또 매매가와 전세가 차이가 크지 않을 경우 갭투자 열풍이 불었던 서울 강북과 수도권 일부 지역에서 피해가 확산될 가능성이 생긴다.   

한국감정원의 '전국 주간 아파트 가격동향'에 따르면 11월 첫째주(지난 5일) 기준으로 서울 아파트값 상승률은 보합(0.0%)을 기록했다. 지난해 9월 둘째주 아파트값 변동률이 하락에서 상승으로 전환된후 60주만에 보합세로 바뀐 것이다.

강남3구(강남·서초·송파)는 3주 연속 하락세를 기록중이다. 송파구는 이번주 -0.10%로, 지난주 -0.05%보다 하락세가 컸다. 강남·서초구는 지난주 하락폭과 비슷한 -0.07%를 기록했다. 강남 3구의 재건축 아파트단지 호가가 급락하면서 하락세가 뚜렷해졌다는 게 감정원의 설명이다.

서울 용산구와 동작구는 각각 -0.02%, -0.04% 하락했다. 동작구의 하락폭은 지난주 비해 두 배 높은 수치다.

또 서울 아파트 전세가율이 5년 이래 최저치를 나타냈다.

KB국민은행에 따르면 지난달 서울 아파트의 매매가격대비 전세가격 비율(이하 전세가율)은 60.3%로 조사됐다. 지난 2013년 10월 60.1% 이후 5년 만에 최저치를 기록했다.

강남의 전세가율은 지난 9월 58.2%를, 지난달에는 57.1%로 집계됐다. ▲강남구 48.7% ▲강동구 62.7% ▲서초구 53% ▲송파구 50.3% 등으로 집계됐다.

강북도 전세가율이 64.1%로 전월대비 1.7% 하락했다. 용산구는 49.7%로 가장 낮았고, 성동구가 59%로 뒤를 이었다.

【서울=뉴시스】연도별 전세보증금 반환 건수. 자료=주택도시보증공사(HUG)

일각에선 집값이 본격적인 하락세로 접어들 경우 전세금을 제때 돌려받지 못해 피해를 겪는 세입자가 눈덩이처럼 불어날 수 있다는 관측이 나오고 있다. 

이에따라 세입자를 위한 보증금 보호 장치를 강화해야 된다는 지적이 제기된다.

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "향후 집값이 하락했을 경우 갭투자가 성행한 지역에서 전세금을 돌려받지 못하는 세입자 문제가 발생할 수 있다"며 "시세보다 싸다고 무조건 들어가지 말고 주택의 담보 물건에 대한 권리 관계가 복잡하거나 집주인이 과도한 부채가 있는지 사전에 꼼꼼하게 확인할 필요가 있다"고 조언했다.

김 실장은 "비용이 조금 들더라도 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환보증에 가입하면 전세금을 안전하게 보장받을 수 있다"며 "관행상 임차인이 나간다고 했을 때 집주인이 다음 세입자를 구하지 못하면 보증금을 주지 않는 경우가 있는데 이럴 때는 임대보증금 지원 프로그램 등을 활용할 필요가 있다"고 덧붙였다.

전세보증금 반환보증은 세입자가 집주인에게 전세보증금을 돌려받지 못하는 것을 막기 위해 가입하는 HUG가 책임지는 보증상품이다.

계약이 끝났는데도 집주인이 제때 전세보증금을 돌려주지 않거나 집값이 전세금보다 더 떨여져 집을 팔더라도 전세보증금을 돌려주지 못할 경우에 대비할 수 있다. 가입하면 전세계약 만기일 한달후부터 HUG에 전세금 지급 청구가 가능하다. 보증상품 수수료는 전세금의 0.128%로 보증금 1억원 기준 연간 12만8000원이다.​

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