[Q&A]누구나 집, 임대거주 중 다른 주택 분양 받을 수 있나

국토부, '누구나 집' 사업자 공모…사업 본격화

집값 10% 내고 10년 산 후 분양전환가에 매수

"분양주택 아니라 거주 중 다른 주택 분양 가능"

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시내 아파트의 모습. 2021.08.26. [email protected]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 정부가 무주택자의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 '누구나 집' 사업을 본격화한다.

6일 국토교통부와 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택'(누구나 집) 공급을 위한 사업자 공모를 오는 8일부터 시작한다고 밝혔다.

누구나 집 프로젝트는 더불어민주당 부동산특별위원회가 지난 6월 내놓은 주택 공급대책이다. 공공지원 민간임대주택을 미리 정해진 가격에 무주택자인 임차인에게 우선 공급하는 방식이다.

입주자가 집값의 10%만 내고 입주해 10년간 거주한 후 나머지 금액(사전에 확정된 분양전환가격)을 지불하면 집을 매입할 수 있는 개념의 주택이다.

10년 간 임대료는 시세의 95% 이하(특별공급 85% 이하) 수준으로 책정한다. 분양전환가격은 연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한한다.

정부는 화성 능동, 의왕 초평, 인천 검단 등 6개 지역에 시범적으로 이 사업을 도입한다. 이를 통해 주택 6075가구를 공급할 방침이다.

다음은 국토부가 배포한 누구나 집 관련 세부 내용 문답이다.
 
Q. 누구나 집이란.

A. 청년･신혼부부 등 무주택 실수요자에게 저렴한 비용부담으로 내 집 마련 기회를 제공하기 위한 주택공급모델이다. 집값의 10% 수준을 부담(보증금 최소규모)하면 입주가 가능하고 10년간 저렴한 가격으로 임대거주 후, 최초 확정된 가격으로 분양받음으로서 확정분양가격 이상의 시세차익이 발생할 경우 그 이익을 사업자가 아닌 임차인이 갖게 되는 이익 공유 구조다. 아울러 거주기간에 따라 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하고 주거서비스를 통한 수익창출 및 주거플랫폼 구축을 도모한다.

Q. 민주당에서 발표한 누구나 집 정책취지가 충분히 반영됐나.
 
A. 적은 초기자금으로 안정적 거주가 가능하고 내 집 마련의 기회를 제공받는 핵심취지를 반영했다. 공공지원민간임대는 임차인이 원할 경우 10년간 임대거주가 보장되며 확정분양가를 통해 사업자와 임차인의 이익공유가 실현 가능하다. 최소 보증금(집값 10%)을 통해 적은 초기자금 부담 취지도 반영됐으며, 평가지침을 통해 임차인 이익공유와 주거서비스 수익창출 방안에 대한 민간의 다양한 아이디어가 도출되도록 유도했다.

Q. 집값의 6% 거주권, 10% 분양권 등은 어떻게 반영됐나.

A. 임차인의 초기자금 부담을 최소화시키기 위해 제시된 비율로, 집값의 10% 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보토록 반영했다. 임차인에게 우선분양권을 부여해 거주권·분양권 분리가 불필요하다. 사업자가 임차인 입주 시 필요한 최소 보증금 규모를 집값의 10% 수준을 필수적으로 포함해 제시토록 의무화해 임차인의 선택권을 보장했다.

Q. 임대기간(10년) 이후 분양전환가격을 사전에 확정하는 이유는 

A. 분양전환가격에 따른 갈등을 최소화하고, 주택을 분양받게 되는 임차인의 계획적인 자금조달방안 마련에 도움을 주기 위한 것이다. 분양전환가격을 사전에 확정 제시함으로서 기존 10년 임대주택에서 발생한 분양전환가격 관련 사업자와 임차인간 분쟁을 예방할 수 있다. 또한 임차인은 임대거주기간 동안 분양자금 마련을 위한 체계적인 자금조달계획 수립이 가능하다.

Q. 분양전환에 대한 근거는.

A. 분양전환은 임대사업자(리츠)와 임차인간 약정을 통해 이행한다. 등록임대주택의 임대의무기간(10년) 이후 매각·청산은 임대사업자가 정하는 바에 따르며, 이번에 공모하는 공공지원민간임대주택은 임대사업자인 리츠가 임차인에게 확정된 가격으로 우선분양을 약정하는 방식으로 추진한다. 주택도시기금이 대주주로 출자해 주택도시보증공사(HUG)와 리츠AMC의 자금·사업관리가 이뤄지기 때문에 약정사항에 대한 이행관리가 가능하다.

Q. 사업자와 임차인의 수익배분 비율은. 5대 5로 이뤄지나.

A. 사전에 확정된 분양가격 이상의 시세차익은 임차인이 향유하는 사업구조로 수익분배 비율은 분양시점의 시세에 따라 따르다. 사업자의 수익은 적정 사업성을 확보하는 수준(확정분양가격)에서 제한되기 때문에 집값이 상승할수록 임차인의 이익이 상승하는 구조다. 향후 분양시점의 주택가격을 정확히 예측하기가 어렵기 때문에 사업자와 임차인의 수익공유 비율을 구체적으로 정하기는 곤란하다.

Q. 임차인의 거주기간을 고려한 경제적 인센티브란.

A. 입주민은 거주를 통해 일상생활과 다양한 공동체활동으로 거주 중인 주택의 주거문화를 형성하고 주택의 가치향상에 기여할 수 있다. 이번 공모를 통해 임차인에게 경제적 인센티브를 제공하는 구체적인 방법에 대한 민간의 다양한 아이디어가 제안될 수 있다.

Q. 주거서비스를 통한 수익창출 및 입주민 환원 계획이란.

A. 카셰어링, 보육, 공동구매 등 주거서비스 비즈니스를 통해 부가가치 창출과 입주민 일자리 제공을 위한 계획이다.

Q. 집값이 하락하게 되는 경우 손실은 누가 부담하나.

A. 개발사업 특성상 집값이 하락하면 투자자의 손실 발생은 불가피하다. 다만 사업완충률 확보를 통해 손실이 발생하더라도 공적재원인 기금손실은 최소화도록 관리하고 있다. 공공택지, 기금 등 공적지원이 이뤄지는 사업인 만큼 공실 등 리스크에 대한 면밀한 관리를 통해 손실발생 가능성을 최소화하기 위해 노력할 것이다.
 
Q. 연평균 주택가격 상승률 1.5% 적용가격을 상한으로 제한했는데, 민간사업자의 참여가 가능할 것으로 보나.

A. 기금의 출･융자 지원을 통해 민간사업자의 내부수익률(IRR)은 5% 이상 확보가 가능할 것으로 예상됐기 때문에 참여유인이 충분할 것이다. 이 사업은 기금이 참여하는 임대리츠를 통해 추진하는 사업으로 기금이 자본금의 70%까지 출자하고, 건설자금 저리 융자로 사업을 지원한다. 일부 민간사업자의 의견수렴 결과, 민간사업자의 참여를 위한 사업성 조건은 내부수익률(IRR) 5% 이상 확보였다.

Q. 향후 공급되는 공공지원민간임대에도 누구나 집 모델이 적용되는지.

A. 이번 시범사업의 정책효과를 살펴보면서 사업모델 개선방안을 검토하고 지자체･공기업 등과 공급방안을 협의해나갈 계획이다.

Q. 임대거주 중 다른 주택을 분양받을 수 있나

A. 이 사업을 통해 공급받은 주택은 분양주택이 아니기 때문에 임대거주 중 다른 주택 분양이 가능하다. 다만 이 경우 우선분양 대상에서는 제외된다.

Q. 이미 추진･임대운영 중인 공공지원민간임대에도 이번 누구나 집 분양전환 기준이 적용되나.

A. 현재 임대운영 중인 공공지원민간임대는 임대의무기간 종료 후, 임대사업자의 결정에 따라 청산･분양되는 것이 원칙이다. 이미 사업계획이 승인되어 임대운영 중인 곳의 임대사업자 수익을 제한하고 재분배하는 것은 사유재산에 대한 과도한 침해가 될 수 있다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]