내일 분양가 상한제 개편안 발표…하반기 분양가 상승 불가피

국토부, 21일 분양가 상한제 개편 방안 발표 예정

시세 70~80% 수준인 분양가 더 반영하는 방향

기본형건축비도 인상 예고돼 분양가 상승 불가피

"90%까지 오르면 기존 주택 매수세 돌아설 여지"

[서울=뉴시스] 고승민 기자 = 정부가 분양가 상한제 대상 아파트의 기본형 건축비 인상을 검토하겠다고 밝히면서 분양 일정을 재조정하는 건설사들이 늘고 있다. 사진은 24일 서울 반포구의 한 아파트 재개발 공사현장 모습. 전문가들은 새 정부의 정비사업 관련 규제 완화 정책이 나오기 전까지 신규 물량 공급이 다소 위축될 것이라고 내다봤다. 2022.05.24. [email protected]

[서울=뉴시스] 강세훈 기자 = 정부가 오는 21일 분양가상한제 개편 방안을 발표한다. 과도한 분양가 상한제가 공급을 위축시킨다는 지적에 정부가 일부 비용을 가산비로 인정하는 방식의 개편 방안을 내놓을 것으로 예상된다. 또한 각종 건축 원자재 가격 상승으로 기본형 건축비 추가 인상도 검토할 방침이라 올 하반기 분양가 상승이 불가피할 전망이다. 

20일 정부에 따르면 기획재정부, 국토교통부, 금융위원회 등 정부 관계부처는 오는 21일 분양가 상한제 개편안과 임대차3법 보완대책을 발표할 계획이다.

분양가상한제는 택지비, 기본형 건축비, 가산비 등을 산정해 주변 시세의 70~80%로 분양가를 제한하는 제도다. 문재인 정부 시절인 2020년 7월 말부터 민간택지에도 분양가 상한제를 적용했다.

신규로 짓는 아파트의 분양가를 눌러 집값 안정을 도모하기 위한 목적이었지만 집값이 오히려 치솟았고 건설업계는 그간 주택공급 확대를 가로막는 규제라고 지목해 왔다.

실제로 올해 초 서울지역 상반기 분양계획 물량은 24개 단지 9734가구였지만 6월 현재 1월부터 분양한 물량을 포함해 상반기 분양계획 물량은 17개 단지 2350가구로 쪼그라들었다. 연초 계획 물량 대비 75.9% 줄어든 것이다.

강동구 둔촌주공 재건축과 동대문구 이문1구역, 경기 광명시 광명2구역 등 대규모 사업장이 분양가 산정 문제 등으로 분양이 늦어지면서 주택시장의 공급 가뭄이 심각해지고 있다.

이번 개편안에는 분양가상한제 적용 지역 축소나 지정 요건 완화 등의 방안이 포함될 지 주목된다. 일단 시장에서는 공사비에 자재 가격이 제대로 반영될 수 있도록 정비사업 특수성으로 발생하는 비용을 가산비 형태로 분양가에 반영해주는 방안이 담길 것으로 예상하고 있다.

재건축 조합원 이주비, 조합 사업비 금융이자 영업보상, 명도 소송비 등 그동안 분양가에 반영하지 않던 항목을 반영하는 방안 등이 검토 대상에 오를 것으로 보인다. 현재 분양가상한제 구성 항목은 택지비와 기본형 건축비(공사비), 가산비로 이뤄진다.

원희룡 국토부 장관도 "분양가상한제의 경직된 운영으로 인해 이주비가 반영이 안되거나, 요즘처럼 원자재가격이 오르는데 누가 봐도 수긍할 수 없는 가격 요인을 (고려하지 않고) 인위적으로 누른 것 때문에 또다른 부작용도 있다"고 말한 바 있다.

분양가상한제 개선이 공급 가뭄을 해소하는 데 도움이 될 수 있지만 분양가 상승이 불가피해 진다.

또한 분양가에 영향을 주는 기본형건축비도 인상이 예고돼 있다. 국토부는 지난 4월 아파트 건설원가 등에 영향을 주는 기본형건축비(국토부 고시)에 대해 "6월 이후 인상이 필요한지 여부 등을 검토하겠다"고 밝힌 바 있다. 

무주택자 등 청약 대기자들을 중심으로 불만이 터져 나오고 있다. 한 부동산 커뮤니티에 누리꾼은 "이제 무주택자 혜택은 끝나고 집값은 오르기만 할 것"이라며 "정부는 분양가 상한제 개편이 아니라 분양 원가 공개를 먼저 해야 한다"고 주장했다. 

분양가가 상승할 경우 기존 주변 아파트 가격의 연쇄적인 상승도 나타날 수 있다. 부동산 전문가들도 시세를 대폭적으로 반영하는 수준의 내용이 담기면 전체 집값을 자극하게 되는 부작용이 나타날 수 있다고 전문가들은 지적한다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 "분양가 상한제 개편 이후 사업이 지연됐던 사업장들은 분양에 나서면서 공급 가뭄은 다소 풀릴 수 있다"며 "다만 지금 분양가가 주변 시세의 70~80% 수준인데 90% 수준까지 올라가게 되면 기존 주택 시장으로 매수세가 돌아설 여지가 있다"고 말했다.


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