"금리 1%p↓ 집값 1㎡당 27.7만원↑…재개발 공급효과 미미"

'실거래가 통해 본 주거 정책과 주택 가격 변화'보고서

종합주가지수 100p 상승하면 주택 매매가격 6만 올라

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 정부의 8.4 부동산 공급대책 발표에서 재건축 아파트 층수 규제를 50층까지 완화하기로 한 가운데 5일 서울 강남구 대치동 은마아파트가 내려다 보이고 있다. 2020.08.05. [email protected]

[세종=뉴시스] 박영주 기자 = 기준금리가 하락하거나 종합주가지수가 상승하면 주택 가격이 뛰는 등 부동산 시장이 주거정책보다  거시경제 지표에 영향을 더 크게 받는 것으로 나타났다. 재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않고 주택 가격 안정화에 효과가 없다는 연구 결과도 나왔다.

통계청이 30일 'KOSTAT 통계플러스 2021년 봄호'에 최은영 한국도시연구소장과 구형모 서울시립대 조교수가 게재한 '실거래가를 통해 본 주거 정책과 주택 가격의 변화' 보고서에 따르면 주택 가격은 기준금리가 내려갈수록, 종합주가지수가 올라갈수록 상승했다.

보고서는 여러 변수와 주택 매매가격 간의 관계를 알아보기 위해 다중 선형회귀모형을 적용했다. 종속변수는 월별 평균 주택 매매가격으로, 거시경제 지표로는 기준금리와 종합주가지수를 선택했다. 주거정책은 수요 확대와 수요 축소 정책을 각각 더미 변수로 활용했다.

보고서는 분석 결과에 대해 "기준 금리가 1% 감소할 경우 단위면적당 평균 주택 매매가격은 약 27만7000원 상승하고 종합주가지수가 100포인트(p) 상승하면 평균 주택 매매가격은 6만원 올라갔다"고 설명했다.

수요 확대 정책보다는 수요 축소 정책이 단기적으로 주택 가격에 미치는 영향이 더 컸지만, 정책의 효과가 오래 지속되지는 않았다. 심지어 공급 확대 정책 시행 이후에는 가격 하락하는 경향을 주로 보이지만 지난해 5·6 대책 이후에는 큰 폭의 가격 상승이 이뤄졌다. 이는 기준금리 인하라는 거시경제 변수가 주거정책에 비해 큰 영향을 미친 것으로 판단된다.

서울·수도권·전국 전체 주택의 호당 매매가(사진=통계플러스 캡처) *재판매 및 DB 금지

보고서는 역대 정부가 펼친 재개발·재건축 등 정비사업의 공급 효과는 미미하다고 설명했다. 앞서 이명박·박근혜 정부에서는 공공임대주택 공급 비율 축소, 재건축 초과이익환수에 의한 부담금 유예, 분양권 전매 허용 등을 통한 규제 완화가, 노무현·문재인 정부에서는 규제 강화가 이뤄졌다.

이들이 서울 전체 주택 공급량에 대한 재개발·재건축의 비율을 분석하기 위해 2015~2019년 재개발·재건축 준공 현황을 살펴본 결과 재개발로는 2016년과 2019년에, 재건축으로는 2019년과 2018년에 상대적으로 많은 주택을 준공했지만, 재개발·재건축 사업은 기존 주택의 멸실을 가져오기 때문에 이를 고려한 순 주택 공급은 많지 않았다.

보고서는 "인구주택총조사 기준의 구분 거처를 고려하지 않은 2019년 서울의 주택 수는 약 290만호이며 2016~2019년 총 주택 공급량은 16만720호로 추정된다"면서 "재개발·재건축을 통한 2016~2019년 서울의 순주택 공급량이 1만3902호(8.6%)에 불과한 것으로 볼 때 재개발·재건축 활성화는 수요 촉진 정책이지 공급을 담당하는 영역이 아니라는 주장(채상욱·2020)을 뒷받침한다"고 강조했다.

특히 재개발은 기존 주택 수와 공급 주택 수의 차이가 크지 않아 4년간 473호 공급에 그쳤다. 재건축을 통한 순주택 공급량은 2018년 4713호, 2019년 5457호로 최근 증가했고 재개발에 비해서는 많지만 4년간 순 공급량(1만3429호)이 전체 주택 순 공급량에서 차지하는 비율은 8.4%에 그쳤다.

보고서는 "재개발·재건축은 주택 공급 효과가 크지 않을 뿐만 아니라 주변 시세에 미치는 영향이 시기에 따라 달라 주택 가격 안정을 위한 유효한 정책 수단이 아닌 것으로 확인됐다"며 "코로나19 팬데믹, 절대 인구 감소 등 주택시장을 둘러싼 불확실성이 커지고 있는 위기 상황일수록 주택시장을 정확히 파악하고 주택의 부담 가능성 위기에 효율적으로 대응할 수 있는 정책 수단을 마련해야 한다"고 설명했다.

이어 "부르는 값인 호가가 실거래가와 경합하고 있는 현재 상태를 바꾸는 것이 우선적으로 필요하다"며 "정확한 자료, 통계, 분석, 연구, 토론이 쌓여 만들어진 사실의 중요성이 그 어느 때보다 크다"고 제언했다.


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