7억에 사 11억에 판 아파트 양도세 1.2억?…유의사항 총정리[Q&A]

1세대 1주택 비과세 거주요건 미충족 등 세금부과

주택 취득 당시 조정대상지역 해당 확인 필요

조정대상지역 전 취득시 고가주택 여부 따져야

2021년 이후 취득한 분양권도 주택수에 포함

방 확장 공사 등 필요경비 서류로 공제 혜택 챙겨야

[서울=뉴시스] 홍효식 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 모습.  2024.01.15. [email protected]

[세종=뉴시스]용윤신 기자 = #. A씨는 지난해 1월 조정대상지역에서 해제된 서울 마포구 아파트를 양도했다. 조정대상지역 해제로 1세대 1주택 비과세 요건 중 2년 거주요건이 적용되지 않아 양도소득세가 부과되지 않을 것이라 생각했으나, 비거주요건이 취득당시를 기준으로 하는 탓에 양도세 1억1700만원을 납부해야 했다.

#. B씨는 2021년 2월 분양권을 취득한 뒤 같은 해 5월에 서울 동작구 주택을 6억원에 취득했다. 이후 지난해 7월 해당 주택을 9억원에 양도했다. B씨는 분양권을 비과세 신고했으나, 분양권이 주택수에 포함돼 9300만원의 양도세를 내야 했다.

18일 국세통계포털에 따르면 지난 2022년 양도소득세 신고건수는 66만3826건, 총결정세액은 25조5922억원에 달했다. 국세청에 따르면 1세대 1주택 비과세 거주요건을 충족하지 못하거나 주거용으로 임대한 오피스텔이 주택으로 인정돼 비과세를 받지 못한 사례가 다수 발생했다.

부동산은 한 번 신고하고 난 뒤에는 되돌릴 수 없기 때문에 부동산을 양도하기 전에 비과세·감면 요건을 미리 정확히 확인해야 한다. 다운계약서를 작성하거나 필요경비의 공제 누락 등도 사전에 방지할 필요가 있다.

다음은 자주 실수하는 양도세 관련 일문일답.

-주택이 위치한 지역이 조정대상지역에서 해제되면 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는지.

"1세대 1주택 비과세는 취득 당시 조정대상지역이었는지를 따져야 한다. 양도 당시 조정대상지역에서 해제됐더라도 해당 주택이 취득 당시 조정대상지역으로 지정돼 있었다면 2년 이상 거주해야 비과세 적용을 받을 수 있다. 일례로 2018년 조정대상지역 지정 당시 주택을 취득한 뒤 2023년 1월 조정대상지역에서 해제됐다면 주택을 양도하는 시점에 2년 이상 거주요건을 충족해야만 비과세 받을 수 있다는 의미다."

-조정대상지역 전에 취득한 주택을 20억원에 매도한 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있는지.

"실지거래가액이 12억원을 초과하는 주택은 고가주택에 해당해 1세대 1주택 장기보유특별공제를 받기 위해서는 거주요건을 충족해야 한다. 고가주택을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있으므로 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 도움된다."

[세종=뉴시스] (자료=국세청 제공) *재판매 및 DB 금지

-주거용으로 임대하던 오피스텔이 공부상 '업무시설'로 적용돼 있으면 해당 주택은 주택수에 포함되지 않는지.

"소득세법에서는 허가 여부나 공부상 용도 구분과 관계없이 '사실상 주거용으로 사용하는 건물'을 주택으로 보고 있다. 주거용으로 임대한 오피스텔, 레지던스, 생활형숙박시설 역시 주택수에 포함돼 비과세 적용을 받을 수 없다. 단 오피스텔을 업무용으로 사용한 경우 주택으로 보지 않아 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다. 아울러 주거용으로 임대할 경우에는 장기임대주택으로 등록해 요건을 충족할 경우 보유한 다른 주택 양도시 '장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례'에 해당해 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다."

-분양권도 주택 수에 포함되는지.

"2021년 1월1일 이후 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정 적용 시 주택수에 포함되고, 2020년 12월31일 이전에 취득한 분양권은 포함되지 않는다. 2021년 1월1일 이후 분양권을 취득했다면 주택 수 계산에 포함됨으로 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득해 양도하는 경우 비과세 적용이 가능한지 확인해야 한다."

-주택을 취득한 이후 방 확장공사를 했는데 필요경비로 인정받을 수 있는지.

"소득세법에 열거된 필요경비는 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등이 있다. 베란다 샷시비, 난방시설 교체비, 방 확장 공사비 등은 자본적 지출액에 해당돼 필요경비로 공제 가능하다. 이 같은 비용을 지출했을 때는 적격 증빙서류를 제출해야 필요 경비로 인정받을 수 있다. 신용카드매출전표, 현금영수증, 세금계산서, 계산서 등 증명서류를 수취·부관하거나 실제 지출사실을 금융거래 증명서류에 의해 확인받을 수 있어야 한다."

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-농지를 나대지로로 변경한 경우 자경농지 감면을 적용 받을 수 있는지.

"매매를 용이하게 하기 위한 목적으로 농지를 나대지, 잡종지로 변경할 경우 자경농지 감면을 받을 수 없다. 자경농지에 대한 양도세 감면은 취득일로부터 양도일 사이에 8년 이상 농지 소재지에 거주하면서 직접 경작을 해야하고 양도일 현재 농지여야 한다. 양도일 현재 농지가 아니거나 일정금액 이상 다른 소득이 있어 경작기간으로 인정받지 못하는 경우 자경농지 감면이 배제될 수 있다. 자경농지에 대한 감면한도는 당해 연도 1억원, 5개 과세 기간 2억원에 달하므로 농지를 양도하기 전에 자경농지 감면 요건 충족 여부를 확인해야 한다."

-'다운계약서'를 작성한 경우에도 비과세 적용을 받을 수 있는지.

"주택을 취득하거나 양도할 때 다운계약서 또는 업계약서 등 거짓계약서를 작성하면 양도세 비과세·감면이 배제된다. 거짓계약서 작성 여부는 국세청·국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있다. 부동산 거래 시에는 반드시 실지거래가액으로 매매계약서를 작성해야 한다."


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