서울아파트값 고작 '0.02%' 떨어졌다고?…'애걔'하다, '억'한다

서울 2주째 하락세지만 일부투자자 "여전히 상승중" 주장

'통계 착시' 주장도…"매수실종·시장차별화·작성방식차이 등"

감정원 "주간통계는 방향성 읽는 수단…하락세 불가피할 듯"

【서울=뉴시스】고범준 기자 = 강남3구(강남·서초·송파)의 아파트값 하락세가 지속되고 있는 25일 서울 송파구의 부동산 밀집 지역에 전세 및 월세 매물을 알리는 안내문이 붙어 있다. 지난 23일 부동산114에 따르면 11월 셋째주 서울의 아파트값은 0.03% 하락, 그 중 송파(-0.14%), 강남(-0.10%), 서초(-0.2%)의 아파트값 상승률은 마이너스로 전환했다 밝혔다. 2018.11.25. [email protected]

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 서울 아파트값이 1년3개월여만에 하락 반전했지만 아직 집주인-실수요자 등 시장 참여자들의 집값 전망은 다소 엇갈리고 있다.

하락률이 아직 '0.02%'로 낮은 수준이기 때문이다.

일각에서는 하락 장세의 근거로 삼는 한국감정원의 '전국주택가격동향조사'이 민간기관에서 작성하는 것과 달라 국내 유일의 국가승인 통계임에도 오히려 신뢰성이 부족한 것이 아니냐는 문제까지 제기한다.

하지만 조정기에는 '하락률'이 아니라 '방향성'이 더 중요하다는 반론에 쏠리는 무게감도 만만찮다. '애걔하다'가 어느 한순간 '억' 소리가 나올 수도 있다는 것이다.

27일 한국감정원에 따르면 9·13대책 이후 상승세가 둔화된 서울 아파트값은 이달 첫째주 60주만에 보합 전환한 이래 2주 연속(-0.01→-0.02%) 하락했다.

일부 시장 참여자들은 아직까지 서울 아파트값이 하락한 것은 아니라고 주장한다.

근거는 올해 들어 가파른 서울 아파트값 상승세다. 서울 아파트값은 지난해 9월 둘째주 이후 이달초까지 1년3개월여(60주)간 9.20% 상승했다.

이에 비하면 하락폭은 극히 적다는 것이다. 감정원 통계기준 서울 아파트값 평균이 7억2035만원(10월 기준)인 점을 감안하면 0.02% 하락했다고 해도 14만4070원에 불과하다. 하락을 논하기는 이르다는 주장이다.

오히려 통계의 신뢰도에 문제를 제기하기도 한다. KB국민은행에서 생산하는 서울 아파트값은 지난주 기준 보합을 기록해 하락세가 나타나고 있지 않기 때문이다. 정부가 부정확한 통계를 생산해 시장 참여자들을 혼란스럽게 만들고 있다는 게 이들의 주장이다.

하지만 반론도 만만찮다.

통계 착시라는 것이다.

우선 '매수실종'으로 거래가 성사되지 않아 통계로 시장의 하락 양상이 잘 드러나지 않고 있다.

이미 강남3구의 경우 재건축 단지를 중심으로 호가가 2억~3억원씩 낮아졌지만 매수세가 붙지 않고 있다. 집주인의 눈높이는 여전히 높는 반면 실수요자들에게 서울 아파트값은 '떨어지는 칼날' 같다. 일부지역의 단지는 급매물이 출현해 실거래가도 상승세가 꺾인 상황이다.

하지만 아직 중구 등 강북지역의 경우 분위기가 다르다. 여전히 보합내지 상승세를 유지하고 있다.

이같은 지역별 차별화 때문에 강남 일부세대의 가격이 떨어지고 서울시 전체 표본에 일부세대의 가격변동이 흡수되더라도 하락세가 미미한 것처럼 보인다는 것이다.

감정원이 생산하는 주택가격동향조사는 전국 아파트 단지중에서 매년 무작위로 추출해 표본집단을 만든다. 전국 표본의 크기는 전국 7400세대로 지역별 표본수는 공개되지 않는다. 다만 서울지역 아파트 비중으로 추산해보면 약 2000세대(2017년 전체 아파트 단지·평형 기준 26.3% 적용시) 수준일 것으로 추정된다.

최근처럼 거래량까지 적으면 전체 약 2000세대중에서 가격이 하락하는 세대는 일부에 불과해 이같은 과소 측정 현상은 더욱 더 두드러지게 돼 있다는 주장이다.

다만 하락이 본격적으로 시작되면 통계는 요동칠 수 있어 주의가 필요하다.

감정원 통계의 경우 최근의 양상과 달리 하락 장세에서는 민간 기관에 비해 하락률의 기울기가 오히려 급해질 수 있는 구조다.

민간통계의 경우 상승기에는 상승률이 다소 과도하게 부풀려지는 반면 하락기에도 하락률이 완만하게 떨어지는 경향이 있다. 회원 공인중개사를 통해 시장 호가(집주인이 팔고자 내놓은 가격)을 수집해 작성하기 때문이다.

반면 감정원 통계는 하락기 '급매물' 거래에 민감한 성격이 있다.

통계 작성에 전문조사자가 현장에 나가 확인한 '실제 거래가능한' 호가를 사용하기 때문인데 상승기에는 민간통계에 비해 상승폭이 제한되는 반면 하락기에는 급매물 거래가 성사될 경우 민간통계에 비해 하락폭이 상대적으로 커진다.

 감정원 관계자는 "감정원 통계에는 조사자의 관점이 들어간다"면서 "상승기에는 추격 매수세가 붙을 수 있을지를, 하락기에는 매도자가 얼마나 눈높이를 낮출 수 있는지가 통계 작성의 관건이 된다"고 설명했다.

이 같은 배경 탓에 감정원은 주간 아파트값 통계에서 하락률 자체보다 방향성에 주목해야 한다고 밝혔다.

이동환 감정원 주택통계부장은 "주간 아파트값 매매동향은 주간 단위로 공표하기 때문에 변동폭 자체가 제한적이고 0.01% 차이의 변동폭에 대해 정밀하게 검증하기는 매우 어렵다"고 말했다.

다만 그는 "그럼에도 주간 통계를 공표하는 이유는 시장의 방향성을 보기 위한 수단"이라며 "서울은 현재 강북지역에서 실수요, 저평가 의견 등으로 여전히 상승세를 나타내고 있지만 강남4구의 호가 하락세가 확연하고 실거래 가격도 떨어지고 있어 향후 본격적인 하락이 예상된다"고 밝혔다.

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