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[Q&A]임대주택 전·월세 맘대로 올리면 '종부세 배제' 혜택 못 받는다

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등록 2020-09-15 06:00:00
임대료 5% 넘게 올리면 2년간 배제서 제외
과거 경감 세액에 이자 가산 상당액도 내야
배제 임대주택은 주택 수 미포함 세율 산정
조정 대상 지역 여부 6월1일 기준으로 판단
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[서울=뉴시스] 이영환 기자 = 서울 영등포구에 있는 아파트 단지. 2020.08.12. 20hwan@newsis.com 이 사진은 기사 내용과 직접적인 관련 없음

[세종=뉴시스] 김진욱 기자 = 임대주택 등을 종합부동산세 부과 대상에서 제외하는 '종부세 합산 배제 및 과세 특례 신고'가 오는 16일부터 시작된다.

합산 배제 대상은 공시가 6억원(비수도권은 3억원) 이하, 임대 기간 5년 이상, 임대료 연 증가율 5% 이하 등 요건을 갖춘 매입 임대주택, 사원용 주택(기숙사·미분양 주택 포함), 주택 건설 사업자가 주택 건설을 위해 취득한 토지 등이다.

종부세 대상이 아닌 향교 재단·종교 단체 명의로 등기된 부동산의 실 소유자가 따로 있는 경우에는 과세 특례 대상이 된다. 다만 실질 소유자를 기재해 신고서를 내면 종부세는 개별 단체 몫이 된다.

합산 배제 및 과세 특례 신고 기간은 이달 16일~10월5일이다. 합산 배제 대상자가 신고서를 내면 11월 종부세 정기 고지 시 해당 부동산을 과세 대상에서 뺀다. 이번 합산 배제 대상 납세자는 23만여 명이다.

합산 배제 적용을 받은 뒤 요건을 충족하지 못하면 경감 받은 세액과 이자를 내야 한다. 합산 배제 신고 종료일까지 지방자치단체·세무서에 임대 사업 등록을 하지 않거나, 의무 임대 기간이 끝나기 전에 임대주택을 파는 경우 등이다.

합산 배제를 신고한 임대주택의 임대료를 연 5% 올리면 2년간 합산 배제 대상에서 제외되고, 이자를 내는 등 불이익이 따른다.

이 밖에 납세자가 자주 묻는 사항을 문답 형태로 정리했다.

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[서울=뉴시스] 최진석 기자 = 서울 송파구 아파트 단지 상가의 부동산 중개 업소. 2020.07.29. myjs@newsis.com

-합산 배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한선은 언제부터 적용되나. 어길 경우에는 어떤 불이익이 있나.

"2019년 2월12일 이후 처음 맺은 표준 임대차 계약이 기준이다. 그 이후에 갱신하거나 새로 맺는 계약부터 적용한다. 임대 보증금 또는 임대료 인상 폭이 5%를 초과할 경우 과거에 덜 낸 세액과 이자(납부 기한일 다음 날부터 고지일까지 1일당 10만분의 25씩 가산)를 부과한다. 또 해당 연도와 그 다음 연도 2년간은 합산 배제 대상에서 제외한다."

-비조정 지역에서 3주택을 보유한 상태에서 1호를 임대 사업자로 등록해 합산 배제를 적용받은 경우 세율은.

"합산 배제 임대주택의 경우 세율을 셀 때 주택 수에 포함하지 않는다. 이 경우에는 비조정 지역 2주택 소유자로 간주해 일반 세율을 적용한다."

-지난해 합산 배제 신고 후 변동 사항이 없는 경우에도 다시 신고해야 하나.

"기존에 합산 배제 신고한 납세자는 소유권·면적 등이 바뀐 경우에만 그 내역을 반영해 신고하면 된다. 변동 사항이 없는 경우에는 신고하지 않아도 된다. 단, 기존 합산 배제 적용 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대 사업 말소 등으로 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산 배제 대상에서 제외해달라고 신고해야 한다."

-조정 대상 지역 판단 기준은?

"종부세 과세 기준일(매년 6월1일) 현재 조정 대상 지역에 해당하는지를 본다."

-2018년 9월14일 이후 조정 대상 지역에 주택을 취득했으나, 9월13일 이전에 취득 계약을 체결한 경우 장기 일반 민간 임대주택 합산 배제 적용이 가능한가.

"2018년 9월13일까지 조정 대상 지역 내 주택 사는 계약을 맺고, 계약금을 줬다는 사실이 서류에 의해 확인되는 경우에는 합산 배제가 적용된다."


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-신탁 재산의 합산 배제 신고 방법은?

"신탁 재산의 합산 배제 신고는 납세 의무자인 신탁사 등이 하면 된다."

-주택 임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우에는 합산 배제 신고를 할 수 없나.

"종부세 과세 기준일 현재 실제 주택을 임대하고 있다면 합산 배제 신고 기간 종료일까지 지자체와 세무서에 임대 사업자를 각각 등록하는 경우 합산 배제를 적용받을 수 있다. 다만 아파트는 민간임대주택법(민간 임대주택에 관한 특별법) 개정으로 현재 주택임대사업 등록이 불가능하므로 합산 배제가 적용되지 않는다."

-임대 사업자로 등록하기 전에 임대한 기간도 의무 임대 기간에 포함되나.

"임대 사업자로 등록하기 전의 임대 기간은 합산 배제 임대주택의 의무 임대 기간에 포함되지 않는다."

-주택 임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하나.

"주소지 관할 시·군·구청에서 임대주택을 일괄 등록할 수 있다. 2018년 4월2일부터는 주택 임대 사업자가 지자체장에게 임대 사업자 등록 신청 시 '세무서 사업자 등록 신청서 제출'에 동의하는 경우 세무서를 방문하지 않고도 사업자를 등록할 수 있다."


◎공감언론 뉴시스 str8fwd@newsis.com
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