[집피지기]피 같은 전세금 지키는 '전세권 설정'과 '확정일자' 차이는?

보증금 반환보증 사고 매년 증가…집값 조정 국면에 '깡통전세' 우려

집주인 동의 필요 여부로 구분…확정일자, 간편하고 비용 저렴 선호

보증금 우선변제…전세권 설정, 법원 판결 없이 직접 경매 신청 가능

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 대출 규제가 강화되고, 기준금리 추가 인상 등으로 거래절벽이 이어지고 있는 가운데 전셋값이 매맷값을 뛰어넘는 이른바 '깡통전세'에 대한 우려가 커지고 있습니다. 거래가 사실상 끊긴 상황에서 전셋값이 매맷값과 비슷하거나 웃돌면서 전세금을 돌려받지 못할 수도 있습니다.

집값이 하락하면 집주인이 집을 팔아도 전세금을 돌려주기 어렵고, 전셋값이 하락하면 집주인이 새로운 세입자를 구해도 전세금 차익을 마련하기 어려운 경우에 피해가 발생합니다. 특히 당장 전세금을 돌려줄 수 없는 집주인이 집을 담보로 대출을 받을 경우, 새로운 전세 세입자에게 깡통전세 부담이 전가되는 악순환이 반복됩니다.

실제 전세금을 제때 돌려받지 못한 보증금 반환보증 사고가 매년 늘어나고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2019년 1630건이었던 반환보증 사고는 2020년 2408건, 2021년 2799건으로 늘었습니다. 사고금액도 3442억원, 4682억원, 5790억원으로 해마다 급격히 늘고 있습니다.

확정일자 받기와 전세권 설정등기는 소중한 전세 보증금을 지키는 대표적인 방법입니다. 확정일자는 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 법원이나 동사무소 등에서 주택 임대차계약을 체결한 날짜를 확인하기 위해 임대차 계약서 여백에 해당 날짜가 찍힌 도장을 찍으면, 법률에서 인정하는 일자가 정해집니다.

임차인이 확정일자를 받으면 경매 때 우선순위 배당에 참가해 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 받을 수 있습니다.

전세권 설정등기는 전세권자가 전세금을 지급하고 다른 사람의 부동산을 점유해 그 부동산의 용도에 따라 사용·수익하기 위해 하는 등기를 말합니다. 쉽게 설명하면 등기사항전부증명서에 임차인이 세입자라는 사실을 기록한 것입니다.

임차인 입장에서 전세권 설정 등기는 확정일자와 입주 및 전입신고 요건을 갖춘 것과 비슷한 효력이 발생합니다.

확정일자와 전세권 설정등기의 가장 큰 차이는 집주인의 동의 필요 여부입니다. 확정일자는 집주인의 동의가 필요 없습니다. 반면 전세권 설정등기는 집주인의 동의가 반드시 있어야 합니다.

비용도 다릅니다. 확정일자는 수수료 600원이지만, 전세권 설정등기는 보증금 액수에 따라 보통 수십만원의 비용이 발생합니다. 이 때문에 일반적으로 전세권 설정등기보다 상대적으로 저렴하고 간편한 확정일자를 선호합니다.

하지만 계약 기간 만료 이후에도 임대인이 제때 보증금을 반환하지 않을 경우, 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로 임차보증금반환청구소송 등을 제기한 뒤 승소 판결을 받아 강제집행을 신청해야 하지만 전세권 설정등기를 한 임차인은 별도의 판결 절차 없이도 직접 경매를 신청할 수 있습니다. 전세권자는 후순위 권리자 및 기타 채권자보다 보증금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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