"유럽 부동산 투자 어쩌나"…내년 만기 '룩셈부르크 펀드'도 연장 추진

매각 지연 예상에 따른 만기 연장

6월 리파이낸싱 불가피…높아진 시장 금리 부담

한국투자룩셈부르크코어오피스 펀드가 담고 있는 룩셈부르크 끌로쉬도르(Colche d'Or)에 위치한 오피스 빌딩. (사진=한국투자리얼에셋 제공) *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스]우연수 기자 = 룩셈부르크 부동산을 담은 공모펀드가 자산 매각에 실패하면서 만기 연장을 추진한다. 이 펀드는 지난해 말부터 분배금 전액을 유보해 투자자들에게 수익을 돌려주지 못하고 있다.

29일 한국거래소에 따르면 한국투자룩셈부르크코어오피스(룩셈부르크 펀드)는 5월9일 신탁계약 기간 연장을 위한 수익자총회를 개최한다고 전날 공시했다.

룩셈부르크 펀드는 글로벌 회계법인 딜로이트가 100% 임차 중인 룩셈부르크 끌로쉬도르(Colche d'Or)에 위치한 오피스에 투자하고 있다. 임차인 딜로이트와의 계약은 2034년 1월 말까지다. 임대료는 분기바다 선급받고 있으며 내년 소비자물가지수(CPI)에 연동돼 상승하는 구조다.

룩셈부르크는 1인당 GDP 세계 1위 국가로 유럽 내 중심 위치, 안정된 정치 환경, 비즈니스 친화적 환경 및 높은 국민소득으로 펀드가 설정된 2019년 당시 매력적인 부동산 투자처로 꼽혔다.

하지만 해외 상업용 부동산 시장이 코로나 이후 부침을 겪으면서 상황은 달라졌다.

운용사는 지난해 하반기부터 자산 매각을 시도하고 있으나 매입가보다 높은 가격에 사줄 상대를 찾지 못하고 있다. 운용사는 "코로나 및 금리인상 여파로 유럽 부동산 시장 거래량이 대폭 감소했다"며 "매각 가능한 잠재 매수자는 찾지 못했으며 유럽 부동산 시장은 투자심리가 위축돼 거래 절벽 속 자산가격만 큰 폭으로 떨어진 상태"라고 설명했다.

2019년 오피스 매입가는 2억6840만유로로 당시 환율 기준 약 3597억원이다. 지난해 7월31일 기준 빌딩의 감정평가액은 2억7560만유로지만, 실제로 이 가격에 사가겠다는 매수자가 나타나지 않은 것이다.

내년 6월25일까지 만기가 1년도 더 남은 상황이지만 대출 만기가 6월 말로 다가옴에 따라 운용사는 조속히 자산 매각을 성사시켜야 하는 상황이었다. 대출 연장이나 신규 대출을 진행하면 높아진 시장 금리에 따라 비용이 발생, 펀드 손실로 이어질 수 있기 때문이다. 운용사는 목표운용기간을 펀드 만기인 6년이 아닌 5년으로 잡고 매각을 시도해왔다.

당시 현지에서 대출한 금액은 1억6105만유로(한화 약 2158억원), 조달 금리는 연 1.33%였다. 유럽중앙은행(ECB)는 인플레이션 통제를 위해 2022년부터 제로금리(0%)에서 사상 최고 수준인 4.5%까지 금리를 올렸다. 리파이낸싱시 높은 금리 상승이 불가피한 상황이다.

운용사 한국투자리얼에셋은 "펀드 만기 상환을 위해 최우선적으로 매각을 추진할 계획"이라면서도 "시장에서 제시하는 매각가가 과도하게 낮을 경우 투자자들의 원금 상당 부분 손실을 초래할 수 있어 수익자 총회를 통해 펀드의 만기 연장을 계획하고 있다"고 설명했다.

금융감독원에 따르면 이 펀드에 묶인 개인 자금 설정액은 약 948억원이다.

한편 한투리얼에셋은 2018~2019년 투자한 다른 유럽 부동산 투자에서도 매각에 어려움을 겪고 있다.

아직 매각 대상자를 찾지 못한 한국투자벨기에코어오피스2호도 올해 7월 돌아오는 만기를 연장할 가능성이 커졌다. 벨기에 펀드는 자산가치 하락으로 현재 배당이 유보된 상태다.

지난해 11월에는 한국투자밀라노부동산투자신탁1호 자산 매각이 지연돼 만기를 3년 유예했다.


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