[Q&A]오늘부터 9억원 넘는 주택 대출 강화...LTV·DSR 규제

23일부터 LTV, DSR 규제 강화

[서울=뉴시스]최동준 기자 = 22일 서울 송파구의 한 부동산 중개업소에 정부의 주택시장 안정화 방안 대출 규제 안내문이 붙어 있다. 2019.12.22.

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[서울=뉴시스] 이준호 기자 = 정부의 12·16 부동산 대책에 따라 23일부터 전 금융권에서 시가 9억원 초과 주택에 대한 주택담보대출비율(LTV)가 기존 40%에서 20%로 떨어진다. 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 지난해 9·13부동산대책의 영향으로 LTV가 10% 포인트가 더 차감된다.

또 시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 '가계약' 등을 통해 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있는 차주에 대해서는 종전규정을 적용한다.



이날 금융위원회는 이같은 내용을 담은 '주택시장 안정화 방안' 금융부분 후속조치 시행과 일문일답을 배포했다.


금융위 관계자는 "오는 24일까지 금융위·금감원 합동 현장점검반이 주요 은행 지점을 방문해 일선 직원들의 문의사항에 대해 현장에서 답변할 예정이다"고 전했다.

다음은 금융당국이 이날부터 시행되는 '주택시장 안정화 방안' 금융부분에 대한 일문일답이다.

-강화되는 LTV, DSR 규제는 생활안정자금 목적의 주담대에도 적용되는지.
"이번에 추가로 강화되는 LTV, DSR 규제는 자금 용도와 무관하게 모두 적용된다."

-DSR 규제가 차주 단위로 적용되는 경우는.
"차주 단위 DSR 규제가 적용되는 차주는 23일 이후, 투기지역·투기과열지구 소재, 시가 9억원 초과 주택을 담보로 신규로 주택담보대출을 받는 차주다. 동 차주가 상기 주담대를 받은 이후 추가로 대출(신용대출 등 포함)을 받는 경우에도 차주 단위 DSR 규제가 적용된다. 다만, 주담대 잔액이 모두 상환된 경우에는 적용대상에서 제외된다."

-지난 7월 투기과열지구 소재 고가주택 담보대출을 받고 내년 1월 신용대출을 추가로 신청하는 경우, 차주 단위 DSR 규제가 적용되나.
"차주 단위 DSR 규제는 적용되지 않는다. 투기지역 소재 고가주택 담보대출을 받은 시점이 규제시행일 이전이므로, 적용대상이 아니다."

-23일 이후에 주담대를 받은 경우에 대해서만 차주단위 DSR 규제를 적용하는 이유는.
"12·16 대책의 금융규제 강화 조치는 앞으로의 초고가주택 또는 고가주택으로의 과도한 자금쏠림을 관리하기 위한 목적이다. 이러한 맥락에서 DSR 규제도 강화조치 이후 주담대를 받는 차주부터 적용하고자 하는 것이다."

-비대면 신용대출 취급 시에도 해당 차주가 투기지역·투기과열지구내 시가 9억원 초과 주담대를 보유하는지 확인하고 차주 단위 DSR을 적용해야 하는지.
"비대면 신용대출도 동일한 방식으로 차주 단위 DSR이 적용된다. 금융회사는 대출신청 차주가 투기지역·투기과열지구내 9억원 초과 주택 담보대출을 보유 중인지 여부를 확인하기 위하여 신용정보원을 활용할 수 있다."

-비은행권의 경우, 차주단위 DSR 적용기준이 모두 60%로 동일한지. 또한, 2021년말까지 60%→40% 하향조정 스케줄은 어떻게 되는지.
"비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 60%로 동일하다. 비은행권의 차주 단위 DSR 적용기준은 단계적으로 하향 조정하여 2022년1월1일부터 40%를 적용할 예정이다."

-주택담보대출 실수요 요건은 어떻게 적용되는지.
"투기지역·투기과열지구에서 9억원 초과하는 주택을 구입하는 무주택세대는 현행 2년내 전입에서 1년내 전입으로 바뀐다. 또 1주택세대의 경우는 9억원 초과와 이하 모두 2년내 처분에서 1년내 처분 또는 전입으로 변경된다."

-강화된 LTV 조치 시 다주택자의 생활안정자금 목적 주택담보대출에 대한 LTV는 어떻게 되는지.
"9.13 주택시장 안정대책에 따라 다주택자의 경우 생활안정자금 목적 주담대에 대하여 LTV를 10%포인트 차감된다. 따라서 다주택자의 생활안정자금 목적 주담대는 9억원 이하분에 대해 LTV 30%, 9억원 초과분에 대해서는 LTV 10%가 적용된다."

-시가 15억원 초과 초고가주택의 주담대와 관련하여, 시가 15억원 초과 여부 판단, 대출취급 가능여부 판단 시점은.
"주택가격의 산정(대출취급 가능여부 판단)시점은 차주의 ‘대출 신청일’ 기준이다."

-계약체결 준비 시점의 시가가 14억원이었으나, 대출신청 시점 시가가 16억원인 경우 대출이 불가능한지.
"주택가격의 산정시점은 차주의 ‘대출 신청일’이므로 대출 신청일 기준으로 시가 15억원을 초과하는 경우 투기지역·투기과열지구 소재 주택 구입 목적의 주택담보대출은 금지된다. 주택담보대출을 이용하려는 차주는 주택매매계약후 즉시 금융회사에 내방하여 대출신청을 함으로써 시세 변동에 따른 리스크를 최소화할 필요가 있다."

-초고가 아파트에 대한 주담대 제한이 재개발·재건축 조합원 집단대출에도 적용되는 것인지.
"재건축·재개발 조합원이 1주택 세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 대해서는 예외를 뒀다. 이 사항은 지난 17일 대책 시행 이후 취급되는 재건축·재개발 사업장 집단대출에 대하여 적용되며, 대책 시행 이전에 입주자모집 공고를 한 사업장, 입주자 모집공고가 없는 경우에는 착공신고된 사업장, 관리처분계획이 인가된 사업장의 조합원에 대해서는 종전 규정을 적용할 수 있도록 경과조치를 두었다."

-시행일 이전에 매매계약서를 작성하지 않고, 일부 소액 금액만을 선지급한 ‘가계약’을 체결한 경우도 종전규정을 적용받을 수 있는지.
"시행일 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주에 대해서는 종전 규정을 적용한다. 제3자인 금융회사가 상기 조항을 적용하기 위한 계약성립 여부를 확인하기 어려운 가계약의 경우, 종전 규정이 적용되지 않는다."


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