변창흠號 토지임대부·환매조건부로 '살(Buy)만 한 집' 내놓을까

'공공자가주택' 누차 강조해온 변 후보자 등장에 '촉각'

'분양+임대' 결합해 분양가 낮추고 '로또' 논란에 해법

이전 정부서도 시도했지만 실패…어떻게 극복할지 관건

[과천=뉴시스] 박주성 기자 = 변창흠 국토교통부 장관 후보자가 7일 오전 경기도 과천 서울지방국토관리청으로 출근하고 있다. 2020.12.07. [email protected]

[서울=뉴시스] 이인준 기자 = 국토교통부 장관에 변창흠 한국토지주택공사(LH) 사장이 내정되면서, 그가 도입의 필요성을 강조해온 토지임대부, 환매조건부 주택 등 '공공자가주택' 도입이 실현될지 주목을 받고 있다.

이들 제도는 집값이 소득 수준을 크게 뛰어넘은 상황에, 공공의 참여로 분양가를 낮춰 '살(Buy) 수 있는' 아파트를 공급할 수 있는 수단으로 인식되면서 관심이 커지고 있다. 또 최초 분양자가 개발이익을 독차지하는, 이른바 '로또 분양' 방식의 대안으로도 거론된다.

다만 앞서 노무현, 이명박 정부 때 도입됐다가 사실상 실패한 제도라는 점에서, 만약 제도를 되살린다면 문제점을 어떻게 극복할 수 있을지에 도 이목이 집중된다.

7일 변 후보자가 세종대 교수 시절 언론 기고나 논문 등을 통해 밝혀온 견해를 요약하면, 그는 정부가 무주택자에 안정적인 주거공간을 제공하기 위한 대안으로 '공공자가주택 확대'를 주장해왔다.

그는 2006년 논문 '공공자가주택의 이념적 근거와 정책효과 분석'에서 주택 문제를 해결하기 위해 이들 유형의 주택을 도입해야 한다고 밝힌 이후 이 같은 견해를 유지해왔다. 또 2014년 공동 저자로 참여한 책 '민주 정부 10년, 무엇을 남겼나'에서도 공공자가주택 도입을 강조한 바 있다.

지난 2007년 정부 '국정브리핑'에 기고한 '환매조건부 주택 확대 시행을 위한 제안'에 따르면, 그가 주택 공급 정책에 대해 가진 입장은 "아무리 많은 물량의 주택을 공급하더라도 여전히 주택을 구입할 능력이 없는 계층이 존재하고, 주택을 공급해도 주택가격이 하락하지 않는다"는 것이었다.

주택가격이 소득수준에 비해 이미 너무 높은 데다, 주택개발과정에서 이익이 생기고 이는 고분양가를 유발하는 요인이 된다고 지적했다.

반면 임대주택의 공급을 확대하는 것은 공급과 관리에 따른 재정부담이나 공공부문 조직이 과도하게 확대될 수 있다는 문제점이 있고, 내 집 마련의 높은 수요를 충족하기도 어려워 능사는 아니라는 입장이다.

변 후보자가 대안으로 '공공자가주택'을 도입해야 한다는 입장을 누차 밝힌 이유다.

공공자가주택은 자가 주택이지만 공공성을 지닌다는 것을 뜻한다.

공공부문이 조성원가나 그 이하로 주택을 분양하되, 소유권을 분리하거나 통제해서 공공성을 갖도록 하는 방식이다.

일종의 분양주택과 임대주택의 장점을 결합한 방식이다.

유형별로는 ▲토지임대부 주택 ▲환매조건부 주택 ▲지분공유제 주택 등이 있다.

토지임대부 주택의 경우 토지 소유권은 주택을 건설하는 사업 시행자(공공기관)가 갖고 주택 등 건물 전유부분에 대한 구분소유권은 분양 받은 사람이 갖는 주택을 말한다.

환매조건부 주택은 개인이 소유권을 갖되, 처분권 일부를 제약해 이를 매각할 때 미리 정해진 가격으로 공공기관에만 매각토록 의무화하는 것이다.

지분공유제 주택의 경우 주택의 일부분만 지분형태로 구입하되, 공공부분이 가지고 있는 나머지 지분은 자금여력에 따라 구입하는 제도를 말한다. 지분공유제 주택의 경우 지난 8·4공급대책에 포함된 '지분적립형 분양제도'(처음에 주택의 20~40% 지분만 매입해 입주한 뒤 20~30년에 걸쳐 임대료를 내며 나머지를 갚아가는 제도)와 유사하다.

변 후보자는 당시 기고 글에서 "개인의 주택구입 능력에만 의존하는 분양주택이나 공공부문에 과도한 재정부담이 되는 공공임대주택만으로는 주택문제를 근본적으로 해결하기 어렵다는 점은 명확하다"면서 "이런 점에서 분양주택과 임대주택의 장점을 잘 결합하고 있는 공공자가주택이 가장 현실적이고 설득력 있는 대안"이라고 밝혔다.

이에 따라 변 후보자가 국토부 장관으로 취임하게 되면 토지임대부·환매조건부 주택 도입 관련 논의가 다시 급물살을 탈 것으로 전망된다.

다만 문제는 이들 제도가 한 번 실패한 이력이 있는 제도라는 점에서 어떤 식으로 보완해 추진될지가 관건이다.

토지임대부 주택은 노무현·이명박 정부에서 시행됐지만 사실상 '로또 분양' 논란 속에 실패로 끝난 제도다.

노무현 정부 때 일부 시범사업이 추진됐고, 이명박 정부 들어서도 반값 아파트 공급을 위해 2009년 '토지임대부 분양주택 공급 촉진을 위한 특별조치법'이 제정되면서, 2009년부터 2013년까지 763세대가 공급됐다.

하지만 분양가격이 시세의 절반 이하로 책정되고, 토지 임대료도 낮췄지만 이후 건물 가격이 뛰어 최초 분양자들에게 막대한 시세차익만 준다는 비난이 이어진 끝에 공급이 끊겼다.

환매조건부 주택도 시범적으로 공급됐으나 수요가 적었다. 참여정부는 2007년 10월 경기 군포 부곡택지개발지구에 토지임대부·환매조건부 분양주택을 내놨지만, 전체모집 804가구 중 119가구만 청약해 당시 실패한 정책으로 꼽혔다.

다만 변 후보자는 지난해 열린 기자가담회를 통해 이와 관련 "시범사업을 판교, 분당 등에 서너 곳 했다면 대박이 났을 것"이라는 견해를 밝혀 환매조건부 주택 공급의 필요성을 다시 한 번 강조한 바 있다.

변 후보자는 특히 토지임대부 주택과 환매조건부 주택을 동시에 채택해야 한다는 입장을 밝혔다.

그는 기고글을 통해 "(토지 임대부 주택이) 장기간 독점적 사용권을 보장하는 반면, 사용료나 임대료를 시세에 맞추어 조정할 수 없다면 최초 분양자에게 과도한 개발이익이 귀결되는 셈"이라면서 "개발이익은 토지임대료를 인상함으로서 환수해야 하는데, 입주자들이 토지임대료 인상에 반발하는 경우 개발이익을 환수하기가 어렵다. 따라서 토지임대부 주택을 시행하는 경우에는 반드시 환매조건부 주택제도를 동시에 채택해야 한다"고 강조했다.

변 후보자는 환매조건부 주택 정책이 성과를 거두기 위해서는 ▲획기적으로 낮은 분양가 ▲충분한 물량 공급 ▲전매금지기간 해제 등을 들었다.

그는 "매각 시에 공공기관에 반드시 환매해야 하는 조건이 붙은 주택이기 때문에 일반주택에 비해 분양가격이 획기적으로 낮아야 한다"면서 "토지임대부 주택은 공공사업자가 토지임대료 인상을 통해 사업성을 보완해야 하지만, 환매조건부 주택은 환매된 주택의 재공급 시에 분양가격을 높임으로서 개발이익을 환수할 수 있다"고 강조했다.

또 환매조건부 주택제도가 정착하기 위해 "거주 이전의 자유를 보장하기 위해서라도 전국에 걸쳐 다양한 평형으로 충분한 물량이 공급돼야 한다"면서 "공공택지개발사업에서 공급되는 주택 중 50% 정도는 이러한 유형의 주택으로 공급돼야 한다"고 밝혔다.

이어 "환매 시 개발이익을 환수할 수 있다면 환매금지기간을 설정할 이유가 없다"면서 "언제든지 환매를 가능하게 함으로서 주택전매금지로 주택거래가 동결되는 문제점을 해소할 수 있다"는 의견을 제시했다.

이와 관련해 국토부에 따르면 최근 양경숙 더불어민주당 의원이 대표 발의한 '주택법' 개정안이 국회 국토교통위원회를 통과했다.

이 법 개정안은 토지임대부 주택을 부활시키는 내용이다.

앞서 토지임대부 분양주택 공급촉진특별법은 2015년에 폐지된 상태다.

양 의원은 법 개정을 통해 토지임대부 분양주택의 전매제한기간을 30년으로 하고 토지임대부 분양주택을 양도하려는 경우 한국토지주택공사(LH)가 매입하도록 하는 등 기존 토지임대부 분양주택 제도의 문제점 보완을 추진 중이다.


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