이지스, '獨 트리아논 빌딩' 재구조화 실패…투자금 회수 어떻게?

펀드 설정 이후 수익률 -79%대

"선순위 변제 후 펀드 회수 가능"

[서울=뉴시스] 독일 프랑크푸르트에 위치한 트리아논 빌딩 전경 (사진=이지스자산운용) 2018.10.19. [email protected]

[서울=뉴시스] 박은비 기자 = 이지스자산운용이 운용하는 독일 트리아논 빌딩 투자 펀드에 가입한 투자자들의 원금 손실이 불가피할 전망이다.

5일 이지스자산운용 펀드 공시에 따르면 '이지스글로벌부동산투자신탁229호(파생형)'는 (현지시간) 지난달 31일 만기 도래로 트리아논 대출 유보계약이 종료됐다.

여기서 말하는 유보계약이란 대출계약상 채무불이행 사유 발생에 따른 대주단 권리 행사 등을 임시로 유보하는 계약을 말한다. 이지스자산운용은 한 차례 만기를 연장해 대주단과 재구조화 약정을 위해 협상해왔지만 이견을 좁히지 못했다고 한다. 기존 담보권 외에 질권 제공 등 대주단 요구를 그대로 수용할 경우 헐값에 처분하는 등 펀드 손실이 커질 것이라는 우려 때문이다.

독일에 위치한 트리아논 빌딩은 상업용 부동산 불황으로 감정평가액이 매입가 대비 큰 폭으로 떨어졌다. 자산 임대료 비중 과반수 이상을 차지하는 주요 임차인 데카방크 이전이 예정되면서 임차인 보조금, 임대차 마케팅 비용 등도 발생했다.

이지스자산운용은 펀드 공시를 통해 "대주단 요구사항을 완화하고자 질권 실행 유예기간을 요청하는 등 대주단과 지속적으로 협상해왔으나 최종적으로는 대주단과의 협상 결렬로 재구조화 약정서 체결이 불발됐다"고 밝혔다.

이와 함께 대주단이 협상기간 연장을 거부해 대출계약 기한이익상실(EOD)과 동시에 현지 특수목적법인(SPC)의 도산 사유가 발생한 상태다. SPC 관리회사이자 현지 사무수탁사인 인터트러스트(Intertrust)는 도산 사유가 생긴 시점으로부터 3주 안애 도산절차 개시를 신청할 것으로 보인다.

이지스자산운용은 현지 법무법인을 통해 대응방안을 준비 중이다. 도산절차가 진행되는 데 1~2년이 소요될 것으로 예상된다. 다만 선순위 미지급 원리금, 매각절차 비용 등을 갚은 뒤 남은 금액이 있어야 펀드로 회수 가능해서 전액 손실 가능성도 배제할 수 없다.

앞서 판매사들은 이 펀드에 대해 신탁계약기간은 7년이지만 목표 투자기간이 펀드 설정일로부터 4년이라고 설명한 바 있다. 설정 이후 수익률은 -79%대다.

이 펀드는 지난 2018년 10월 공·사모 방식으로 3750억원을 모집했다. 이 중 절반 가량이 개인투자자 대상 공모펀드다. 판매사는 은행, 증권 등 14개사로 투자위험 1등급(매우 높은 위험) 상품으로 판매됐다.

한 판매사 관계자는 "그동안 투자자들에게 이지스자산운용에서 안내하는 진행 상황을 그대로 통보, 고지해왔다"며 "이번 도산절차 진행과 관련해서는 전날 전달받았고 (어떻게 할지) 아직 정해진 바는 없다. 현재 논의 중"이라고 언급했다.

다른 자산운용사 관계자는 "독일 국내총생산(GDP) 성장률이 마이너스인 데다 코로나 이후 재택근무 확대로 오피스 수요가 줄어 공실률이 늘어나는 등 겹악재인데 이걸 예상하기는 어려웠을 것"이라며 "지금 상황에서 이지스자산운용이 할 수 있는 건 다한 것으로 보인다. 해외부동산펀드 투자 비중이 많은 자산운용사들도 남의 이야기처럼 들리지 않을 것"이라고 말했다.

이지스자산운용 관계자는 "향후 절자 진행시 모든 방안을 다각도로 강구해 끝까지 운용에 최선을 다할 예정"이라고 강조했다.


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