"영세 시행사 구조조정 불가피…체질 개선 유도해야"[부동산 PF 개선]③

현물출자 통해 자기자본비율 2~3%에서 20%로

"대규모 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 양극화 심화"

"시행사 간 매칭 협업으로 발판 만드는 것 필요"

"개발 역량 인증·세제혜택, 부실 사업장 빠른 정리"

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 정부가 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 제도 개선을 위해 중장기적으로 시행사의 자기자본 비율을 현재 2~3% 수준에서 20%까지 끌어올리는 방안을 유도하기로 하면서 자본이 적은 영세 시행사의 경우 구조조정이 불가피하다는 목소리가 나온다.

자본과 경험, 역량이 충분한 소수의 시행사는 살아남고 대다수 영세 시행사는 사업 참여 자체가 어려워질 수 있는 만큼 전문가들은 체질 개선이 필요하다고 제언했다.

18일 뉴시스가 국내 부동산 전문가 4인에 부동산 PF 개선방안의 영세 시행사 영향을 조사한 결과 대다수 영세한 시행사의 개발 사업 진입 문턱이 높아질 것이라는 관측이 주를 이뤘다.

정부가 지난 14일 경제관계장관회의에서 확정한 '부동산 PF 제도 개선방안'은 향후 자금을 조달할 때 현물출자 방식을 통해 개발자의 자기자본비율을 현재 2~3% 수준에서 20%로 늘리는 방안을 유도하는 것이 핵심이다. 현물출자 방식이 자리를 잡을 수 있도록 토지주의 양도차익에 대한 과세·납부시기를 이연하고, 선도사업을 우선 추진해 건축물 용도, 용적률 상향 등 규제 완화 인센티브를 부여한다. 자기자본비율이 높은 사업장에는 PF보증 수수료도 할인해준다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "현물출자를 고려하는 토지주와 PF 대출을 해줄 금융사가 사업시행능력을 참조하려고 할 것"이라며 "중장기적으로 자본과 설계·MD·분양 및 임대·운영 노하우까지 두루 갖춘 규모 있는 디벨로퍼와 영세 디벨로퍼 간 양극화는 더 심화할 전망"이라고 말했다.

남영우 나사렛대 금융부동산학과 교수는 "영세한 시행사의 무분별한 개발사업 참여를 방지하는 효과가 나타날 것"이라며 "동시에 영세한 시행사의 진입을 가로막는 '허들'이 더 높아질 수 있다. 강제성이 없더라도 자기자본비율이 PF 대출 여부에 메시지로 작용하는 경우 미래 공급 감소와 집값 상승까지 이어질 수 있다"고 예측했다.

업계에서도 건전한 부동산 시장을 구축하고 시행사 역량을 키워간다는 방향에 대해 환영하면서도 준비기간을 요구하고 나섰다.

대한건설협회, 한국부동산개발협회, 한국주택협회, 대한주택건설협회 4개 단체는 정책 발표 후 입장문을 통해 "부동산 PF시장 건전성 강화에 따른 시장충격을 최소화 하기 위해 중소·중견 건설사 및 시행사들의 준비 기간을 고려한 단계적 시행방안과 건전한 성장을 지원할 수 있는 방안이 병행돼야 할 것"이라고 밝혔다.

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 최상목 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 지난 14일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 경제관계장관회의에서 발언하고 있다. 2024.11.18. [email protected]

시행사들의 체질 개선이 시급하다는 데에는 이견이 없었지만 영세 시행사들이 역량을 높일 수 있도록 유도하는 방법론에 대해서는 전문가들도 의견이 나뉘었다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "시행사들이 개발 후 그대로 떠나지 않고 임대와 운영 관리까지 사업을 지속하는 방향을 제시한 만큼 초기에 시행사 간 협업을 유도할 수 있다"며 "향후 경험과 노하우가 많은 시행사의 자본과 영세한 시행사가 매칭하는 식의 발판을 만드는 것이 좋다. 법인세 등 세제 혜택이나 금융적인 지원책을 고려해볼 수 있다"고 말했다.

남영우 교수는 "주요 시행사 몇 곳을 제외하고는 대부분 영세하기 때문에 개발형 리츠를 중심으로 세금이나 대출이자 관련 인센티브를 주는 방법 또는 부실 PF사업장의 빠른 정리, 시행사 인증체계 등을 도입하는 것이 자연스러운 방법"이라고 견해를 밝혔다.

이상영 교수는 "시행사 간 협업을 하더라도 결국 SPC를 만들어 자금을 조달하는 방식으로 할텐데 사업성을 평가하고 리스크를 피할 수 있는 장치가 미비해 투자자들이 얼마나 참여할 지는 미지수"라며 "전문기관을 중심으로 PF 사업장에 대한 평가가 충분히 이뤄질 수 있는 체계를 만들어야 능력 있는 영세 시행사들을 육성할 수 있을 것"이라고 강조했다.

그러나 함영진 랩장은 "이번 대책은 자기자본비율이 5% 미만으로 낮고 토지를 확보하지 못한 상황에서 고금리 브릿지대출을 받아 본PF 대출을 잘 받아보려는 한탕주의적인 디벨로퍼들이 공급시장에 교란을 주기 때문에 이를 방지하려는 것이 핵심"이라며 "역량 있는 디벨로퍼는 육성하겠지만 난립한 부실 디벨로퍼는 구조조정하는 것이 맞는 방향"이라고 선을 그었다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]