전세대출도 DSR 적용?…국민 정서상 쉽지 않네

한은 금융안정보고서 "DSR 차등 적용 검토해야"

갭투자 지렛대로 활용돼 집값 올리는 전세대출

알면서도 '서민복지영역'이라 손 대기 어려워

"월세형 임대사업자 제도적 육성" 제안도

[서울=뉴시스] 김금보 기자 = 사진은 30일 오후 서울 중구 남산에서 바라본 서울시내. 2022.11.30. [email protected]

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 손 쉬운 전세자금대출이 전세가격은 물론 매매가격까지 밀어올리면서 갭 투자의 유인이 됐다는 지적은 꾸준히 제기돼 왔다. 최근 고금리에 전세시장이 침체한 상황에서 한국은행이 전세대출에도 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입할 필요가 있다고 제안해 관심이 쏠린다. 다만 전세대출은 서민복지의 영역으로 여겨지는 만큼 정부가 손을 대기는 쉽지 않을 전망이다.

한은은 지난 22일 발표한 금융안정보고서에서 "전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 적용해 온 점 등에 비춰볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있다"고 짚었다.

DSR이란 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 말한다. 차주가 갚을 수 있을 만큼의 돈만 빌려주겠다는 뜻으로, 과도하게 빚을 내 부동산에 투자하는 것을 막는 일종의 허들이다.

지난 정부 급등기에 전세가격과 매매가격이 동반상승하면서 정부는 전세대출에도 DSR을 적용하는 방안을 고려했지만 무산됐다. 사적 채무인 전세보증금이 지렛대로 작용해 집값을 상승시킨다는 것을 알고는 있었지만 새 임대차법 등으로 전셋값이 급등하던 시기였던 만큼 임차인들이 대출을 더 내야 하는데 DSR을 도입하면 실수요자들의 주거안정을 해칠 수 있다는 이유에서였다.

그런데 올해 초부터 분위기는 반전됐다. 고금리에 전세대출을 받는 대신 월세를 선호하는 분위기가 형성된 것이다. 11월중 금융권 가계대출 동향을 보면 전세자금대출이 전월 대비 1조원 줄어 관련 통계를 작성하기 시작한 2016년 1월 이후 처음으로 감소세를 보이기도 했다. DSR 규제를 도입한다면 전세대출 수요가 줄어드는 이 때가 자연스럽다.

또 정부는 내년도 경제정책방향에서 다주택자에 대한 세제·대출 규제를 완화하기로 했는데, 지금처럼 사실상 한도 제한이 없다시피 한 전세대출을 손보지 않으면 다시 돌아올 급등기에 다시 전세급등 및 이로 인한 매매가 폭등 가능성을 배제할 수 없다.

그럼에도 전세제도가 한국형 주거사다리로 여겨지는 만큼 대출 한도를 조이는 DSR을 도입하기는 쉽지 않은 일이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세가 상승기 때는 집값 상승을 부추기고 하락기 때는 깡통 전세를 만들어내는 위험성이 있지만 서민의 주거 사다리로 작용하기 때문에 숙려가 필요하다"며 "주거 과소비를 지양해야 한다는 지적이 있긴 해도 서민들이 전세대출에 익숙해져 있는 만큼  대출을 조이는 것은 반발이 클 것"이라고 말했다.

박 수석전문위원은 대신 전세형 임대보다 월세형 임대사업자에게 더 많은 혜택을 주는 방식으로 육성하는 방안을 제안했다. 그는 "전세형 임대사업자와 기업형 갭투자자는 전세를 끼고 시세차익을 얻는다는 측면에서 비슷한 형태인데, 이런 유형은 위기가 오면 세입자를 곤경에 빠뜨린다"며 "보증금의 50% 미만을 전세로 받는 임대사업자에 대해서는 더 혜택을 주는 등 세제상 차등 지원을 할 수 있겠다"고 말했다.


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