[창사기획-부동산 10년 주기설③]270만호 공급, 보금자리주택급 충격 올까

과거 보금자리주택 공급으로 집값 하방압력 높여

尹정부, 향후 5년간 전국에 주택 270만 가구 공급

"10년 전과 주택수급 상황 달라…미분양 우려 낮아"

[서울=뉴시스] 김명원 기자 = 원희룡 국토교통부 장관이 16일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 ‘반지하 대책’이 담은 '250만호' 주택공급계획 등  尹정부 첫 대규모 주택공급계획을 발표하고 있다. 2022.08.16. [email protected]

[서울=뉴시스] 홍세희 기자 = 미국발 금리인상으로 주택 가격이 하락하면서 부동산 시장에 '10년 주기설'이 다시금 회자되고 있다.

2008년 리먼브러더스의 파산으로 촉발된 글로벌 금융위기로 국내 부동산 시장도 한동안 침체기를 겪었는데 2012년 집값이 4.48% 하락하면서 최정점을 찍었다.

특히 글로벌 금융위기 이후 이명박 정부가 보금자리주택 등 공공주택 공급을 확대한 것이 집값 하방 압력으로 작용했다는 평가다.

尹정부, 5년간 주택 270만 가구 공급하기로

그로부터 10년이 지난 현재 윤석열 대통령은 새 정부 출범과 동시에 미국발 금리 인상에 따른 부동산 경기 침체라는 벽에 부딪혔다.

19일 한국부동산원에 따르면 윤 정부가 출범한 5월부터 9월까지 전국 종합주택 매매가격은 0.86% 떨어졌고, 이달 둘째 주 전국 아파트 매매가격은 0.23% 하락하면서 부동산원이 해당 통계를 작성한 이래 가장 큰 낙폭을 기록했다.

집값 하락세가 이어지는 상황에서 정부는 8·16대책을 통해 향후 5년간 전국에 주택 270만 가구(인허가 기준)를 공급하겠다고 발표했다.

이는 연간으로 따지면 54만 가구로, 1기 신도시 물량이 30만 가구였던 점을 감안하면 1기 신도시보다 많은 양의 주택이 매년 공급되는 것이다.

최근 부동산 시장이 10년 전 집값 하락기와 유사한 상황으로 이어지면서 270만 가구 공급이 미분양 주택 증가 등으로 이어지는 것 아니냐는 우려도 나온다.

보금자리주택 공급과 데자뷔?

보금자리주택 홍보관. 뉴시스 자료사진. *재판매 및 DB 금지

업계에서는 10년 전 집값 하락의 시작은 글로벌 금융위기였지만 보금자리주택 등 공급이 많아지면서 하락세가 수년간 이어졌다고 평가한다. 특히 미분양 주택은 전국적으로 16만 가구에 달할 정도로 많았다.

보금자리주택은 무주택 서민을 위한 공공주택으로 이명박 정부는 2008년 9월 개발제한구역을 해제하고, 보금자리주택지구로 지정해 2018년까지 총 150만 가구를 공급하겠다는 계획을 내놨다.

실제 10년 전 집값 하락이 본격화된 시기에는 주택건설 인허가 실적도 늘어난 것으로 나타났다.

국토교통부에 따르면 이명박 정부 출범 첫 해인 2008년 주택 인허가실적은 37만1300가구였는데 2009년과 2010년 연간 38만 가구를 유지하다가 집값 하락시기인 2011년부터 2013년까지 54만9600가구→58만6900가구→44만100가구 등으로 증가세를 보였다.

"10년 전과 주택수급 상황 달라…미분양 우려 낮아"

다만 전문가들은 현재와 10년 전의 주택수급 상황이 다른 만큼 270만 가구 공급이 대규모 미분양 사태 등으로 이어질 가능성은 낮다고 본다.

우선 10년 전에는 주택공급 확대 정책이 등장하기 전에 분양가상한제 도입을 앞두고 단기간에 주택이 시장으로 쏟아져 나왔다.

분양가상한제는 2005년 부활했는데 공공주택에만 적용되다가 2007년 9월부터는 민간택지에 지어지는 주택으로까지 확대 적용됐다. 이 때 민간 사업자들이 분양가상한제 시행을 앞두고 수도권에 주택을 대거 공급한 것이다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "분양가상한제가 확대 시행되기 전에 사업승인을 받으려는 민간사업자들이 수도권 내에서 대형 평형 중심으로 물량을 쏟아냈다"며 "지금과는 상황이 전혀 다르다"라고 말했다.

서울시내 아파트 단지. 뉴시스 자료사진.

또 현재 대구와 부산, 인천 등 일부 지역을 제외하고는 주택 수급불균형 문제가 여전한 만큼 '공급 과잉'을 우려할 정도는 아니라는 분석이다.

주택산업연구원이 산출한 올해 지역별 매매수급지수(기준 100.0)에 따르면 부산(143.3)과 대구(129.1), 인천(109.1)은 수요보다 공급이 많지만, 서울(70.5)과 경기(89.8), 대전(87.6), 울산(60.0), 기타지방(86.2) 등은 여전히 공급이 부족한 상황이다.

아울러 정부가 밝혔듯이 270만 가구 공급은 '인허가' 기준인 만큼 실제 준공 물량은 예측할 수 없고, 분양 당시 공급 과잉 우려가 있을 경우 분양 시기를 적절히 조절하면 부담을 줄일 수 있다는 설명이다.

실제 부동산R114가 국토부가 발표하는 2005년부터 2021년까지의 연평균 주택 인허가·착공· 준공 물량을 분석한 결과, 인허가에서 착공 단계에 진입하는 과정에서 약 15% 수준의 물량이 이탈하는 것으로 나타났다. 또 준공 과정에 도달하는 과정에서 약 18% 수준의 물량이 줄어든 것으로 확인됐다.

이를 정부가 계획한 270만 가구 인허가 물량에 대입해 보면 착공 단계까지 약 40만 가구, 준공 단계까지 약 48만 가구가 실체화되기 어려운 물량으로 추정된다.

김덕례 실장은 "270만 가구도 인허가 기준이라 실제 준공 물량이 어떻게 될 지 알 수 없다"며 "향후 분양 시기에 시장에 부담이 있을 것 같다고 하면 민간사업자들이 분양 시기를 조정하면 된다"고 말했다.

이어 "수요는 탄력적이고, 공급은 비탄력적인데 지금 경기가 좋지 않다고 미래의 공급을 포기 할 수는 없지 않느냐"며 "공급 부족 문제도 해결되지 않은 상황에서 가던 길을 멈추면 세계경제와 금리가 다시 정상이 됐을 때 감당할 수 있을지 의문"이라고 덧붙였다.


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