‘아파트시장 변곡점 될까’...분양가 상한제 앞두고 긴장감 고조

지난주 서울아파트값 상승폭 0.09%→0.04%로 '뚝'

강동·송파·서초·강남 등 강남4구도 상승폭 크게 둔화

【서울=뉴시스】박영환 기자 = 12일 오전 정부의 분양가 상한제 개선안 발표를 앞두고 서울 아파트 시장이 바짝 긴장한 채 숨을 고르고 있다.  정부가 '시장의 보이지 않는 손'을 대신해  가격 결정에 개입하는 이번 조치가 미중 관세 갈등, 한일 무역 분쟁 등 꼬리를 무는 대외악재 속에 경제 여건이 뒷걸음질하는 국내 아파트 시장의 대세 하락을 알리는 신호탄이 될지, 공급감소 등 더 큰 부작용을 예비하는 악수가 될지 관심이 모아진다.

11일 부동산 114등에 따르면 지난주 서울아파트값은 전주보다 0.04% 올랐다. 지난 6월 14일 반년여 만에 상승 반전한 매매가는 이로써 9주 연속 오름세를 유지했지만, 그 기세는 확연히 둔화했다. 재건축과 일반 아파트 모두 상승폭이 크게 줄었다. 재건축 아파트가  0.14%→0.09%로, 일반 아파트는 0.09%→0.03%로 오름폭이 동반 축소됐다.

재건축 단지가 몰린 강동·송파·서초·강남 등 강남4구의 기세도 확연히 꺾였다. 강동이 0.33%에서 0.02%로, 송파가 0.21%에서 0.01%로 상승폭이 줄었다. 서초는 0.03%에서 0.02%로 뒷걸음질했다. 강남(0.12%)이 강남4구 중 가장 많이 올랐지만, 역시 전주(0.16%)보다 상승폭이 0.04%p줄었다.

매매가 상승지역도 23곳에서 18곳으로 감소했다. 반면 보합지역(성동·은평)은 2곳에서 7곳(강북·관악·광진·동대문·용산·성동·은평)으로 늘었다. 지난주 서울 지역 25개 자치구 중 가장 많이 오른 강남(0.12%)의 상승폭도 전주 상승률 1위인 강동(0.33%)과 비교하면 거의 3분의 1수준에 불과했다. 서울 아파트 시장에서 관망세가 지난주 들어 빠른 속도로 확산하고 있음을 알 수 있는 지표들이다.

서울 아파트값 상승폭은 최근 4주간(7월12일~8월9일) 0.10%→0.09%→0.08%→0.09%→0.04%를 보였다. 재건축은 0.30%→0.11%→0.10%→0.14%→0.09%를, 일반아파트도 0.06%→0.09%→0.08%→0.09%→0.03%를 각각 기록했다. 재건축과 일반 아파트 모두 지난 2일 상승폭(재건축0.14%·일반아파트 0.09%)이 전주보다 눈에 띄게 커졌다가 9일 다시 큰 폭으로 떨어졌다.

지난주 서울아파트값 상승폭이 가파르게 둔화한 데는 12일 예정된 민간택지 분양가 상한제 정부안 발표의 영향이 컸다. 극약 처방으로 통하는 정부의 가격통제 카드가 당장 ‘발등의 불’로 떨어지자 상한제 적용지역과 시기 등 세부사항을 일단 지켜본 뒤  매수나 매도를 정하려는 이들이  빠르게 늘어나고 있다는 뜻이다. 국토부는 앞서 지난 6일 민간택지 분양가 상한제 정부안을 한주 뒤 발표한다는 계획을 알린 데 이어, 사흘 뒤인 9일에는 발표 일자를 12일 오전 11시로 못 박아 공표했다.

【서울=뉴시스】전진환 기자 = 김현미 국토교통부 장관이 30일 오전 종로구 세종대로 정부서울청사에서 열린 국무회의에 참석하고 있다. 2019.07.30. [email protected]

분양가상한제는 아파트 토지비(감정평가)에 정부가 정한 기본형 건축비, 건설업자의 적정 이윤 등을 더해 시장가 이하로 분양가를 산정하는 제도를 뜻한다. 참여정부는 지난 2005년 3월9일부터 공공택지에 건설되는 25.7평 이하 소형주택에 분양가상한제를 도입해 분양가를 규제했다. 또 수차례 고강도 대책에도 집값이 가파르게 오르자 2007년 9월부터 적용 대상을 민간아파트로 확대한 바 있다. 김현미 장관은 앞서 지난달 8일 박근혜 정부 출범 이후 사실상 사문화한 민간택지 분양가 상한제를 다시 시행할 뜻을 밝힌 바 있다.

12일 오전 발표될 정부안 중 가장 주목을 받는 요소는 상한제 적용 대상, 시기 등이다. 정부안이 ▲강남·서초·송파·강동 등 강남4구와 마·용·성(마포, 용산, 성동) 등 아파트 가격이 들썩이는 특정 지역을 타깃으로 할지 ▲주택법 시행령상에 담긴 '물가상승률 대비 주택가격 상승률' 요건 등을 어떻게 정할지(현행기준 (최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 초과)) ▲재건축 단지의 상한제 적용시점을 ‘입주자 모집 공고’ 단계로 바꿀지 여부 등이다. 분양권 전매제한, 채권 입찰제 등 이른바 로또 아파트 논란을 잠재우기 위한 방안이 발표될 지도 관심사다

전문가들은 민간택지 분양가 상한제 카드가 아파트 시장에 상당한 충격을 줄 것이라는 데 무게를 싣는다. 집값이 꿈틀거릴 때 어김없이 따라붙는 실수요자들의 ‘추격 매수세’를 끊어 적어도 단기적으로는 시장 안정에 일조할 것이라는 뜻이다. 소규모 개방경제인 한국경제의 대외여건이 악화 일로를 걷고 있는 점도 이러한 정책효과를 배가하는 변수로 평가된다. 미중 관세 분쟁이 '환율전쟁'으로 비화할 조짐을 보이는 가운데 한일 무역분쟁도 여전히 해법을 찾지 못하고 있는 상황이다. 물론 장기적으로는 주택 공급이 줄어 집값 불안요인으로 작용할 수 있다는 시장주의자들의 목소리도 만만치 않다. 

임병철 부동산114 수석연구원은 “분양가 상한제 발표가 임박하며 재건축·재개발 정비사업장이 촉각을 곤두세우고 있다. 추가 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없다”며 "금융시장의 불확실성도 커지고 있어 상한제 확대 발표 이후 집값 상승세에는 일단 제동이 걸릴 것으로 보인다“고 말했다.

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