"집값 하락하고, 미분양 느는데"…규제지역 해제 요구 '봇물'

국토부, 조만간 주정심 개최 규제지역 해제 논의 예정

규제지역 해제해도 금리 인상 여파로 집값 하락 대세

"주변 집값 영향 고려"…수도권-세종 핀셋 해제 '유력'

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 사진은 7일 오후 서울 롯데월드타워 서울스카이에서 바라본 송파구 아파트단지 모습. 2022.09.07. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 잇단 금리 인상 여파로 집값 하락세가 갈수록 뚜렷해지면서 부동산 조정대상지역 지정 해제 요구가 잇따르고 있다.

전국적으로 미분양 주택이 급등하고, 사실상 부동산 거래가 끊기면서 해당 규제지역 지방자치단체들의 지정 해체 요구가 빗발치고 있다. 특히 앞서 지난 6월에 규제지역 해제 대상에서 제외된 지역들의 집값 하락 폭이 갈수록 커지면서 규제 지정 해체를 요구하는 목소리가 점차 커지고 있다.

21일 정부와 지방자치단체 등에 따르면 국토교통부는 조만간 주거정책심의위원회(주정심)를 열고, 규제 지역 추가 해제 방안 등을 논의할 계획이다. 주정심은 통상적으로 6개월에 한 번씩 열린다.

주정심은 어느 특정 지역의 부동산시장이 과열되면 조정대상지역으로, 투기가 성행할 경우 투기과열지구로 지정한다. 조정이나 투기지구로 지정되면 대출과 세금, 청약 등에 규제 강도가 높아지고, 재건축·재개발 등 정비사업 관련 규제도 한층 까다롭다.

조정대상지역은 시세 9억원 주택을 대상으로 주택담보대출비율(LTV) 50%, 9억원 초과는 30%로 제한된다. 분양권 전매제한과 1순위 청약자격 강화, 다주택자 양도소득세 중과 조치도 가중된다.

조정대상지역으로 지정되려면 반드시 최근 3개월 간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 1.3배 이상이어야 한다. 또 ▲2개월간 월평균 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲3개월 간 분양권 전매 거래량의 전년 동기 대비 증가 ▲주택보급률·자가주택비율 전국 평균 이하 등 3가지 가운데 1개 이상에 해당해야 한다.

투기과열지구 지정도 비슷하다. 반드시 최근 3개월 간 주택가격상승률이 물가상승률과 비교해 1.5배 이상 높아야 한다. 여기에 ▲2개월 간 청약경쟁률 5대 1 초과 ▲분양물량의 전월 대비 30% 이상 감소 ▲인허가 물량의 전년 대비 50%이상 감소 ▲해당지역의 주택보급률 및 자가보급률이 전국 평균 이하 등과 같은 4가지 항목 중 1개 이상을 충족해야 한다.

해제 여부는 각종 객관적인 지표에 대한 검토인 정량평가와 시장 과열 우려에 대한 정성평가로 진행된다. 정성평가는 부동산시장의 과열, 투기 성행 여부 등을 파악한다.

최근 부산시를 비롯해 ▲세종시 ▲경남 창원시 ▲충북 청주시 ▲충남 천안·공주·논산시 ▲전북 전주시 등은 국토부에 규제지역 추가 해제를 공식 요청했다. 수도권 지역에선 인천과 경기 동두천시 등은 시 의회에서 규제지역 해제를 촉구하는 결의안을 발의하기도 했다.

이들 지차체는 규제지역에서 해제되면 주택 구입을 위한 대출과 세제, 청약 등의 규제가 완화되고, 주택 매수심리가 일부 회복되면서 거래량이 늘어날 수 있다는 것이다. 또 추가 금리 인상과 실물 경기 위축으로 집값 상승이 제한적이라는 점도 이유로 꼽는다.

실제 해당 지역 대부분은 최근 집값 하락세가 이어지면서 '직전 3개월 집값이 해당 지역 물가상승률의 각각 1.3배·1.5배 이하여야 한다'는 규제지역 해제를 위한 정량적 요건을 갖췄다.

부동산 시장에선 지방에서 유일하게 투기과열지구로 남은 세종시와 수도권 지역의 해제 가능성을 두고 설왕설래가 이어지고 있다. 규제지역 해제를 위한 정량적 요건을 갖췄더라도, 투기 심리 자극이나 시장 과열 우려, 주변 부동산시장의 영향 등의 정성적 평가에 따라 해제 여부가 최종 결정되기 때문이다.

앞서 주정심은 지난 6월 미분양이 증가하고 있는 지방 17곳을 투기과열지구 및 조정대상지역에서 해제했다. 다만 수도권은 집값 상승 불씨가 여전하고, 미분양 주택이 많지 않은 점을, 세종시는 정량적 요건을 갖췄더라도 높은 청약 경쟁률을 보이고 있다는 점을 들어 규제지역 지정을 유지한 바 있다.

하지만 주정심의 심의 이후에 미분양 물량이 늘었다. 전국의 미분양 주택은 12% 증가했다. 또 악성 미분양으로 불리는 '준공 후 미분양' 물량도 3.6% 늘었다. 국토교통부에 따르면 7월 말 기준 전국의 미분양 주택은 총 3만1284가구로 전월 대비 12.1%(3374가구) 증가했다. 특히 수도권의 미분양 주택은 지난해 말 1509가구에서 지난달 4528가구로, 7개월 사이 3배 이상 증가했다. 지방 역시 같은 기간 1만6201가구에서 2만6755가구로 1만 가구 넘게 늘어났다.

전문가들은 일부 지역에 대해 규제지역을 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기 어렵다고 진단했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "잇단 기준금리 인상과 실물 경기 위축 여파로 규제지역 일부를 해제하더라도 주택 매수세가 회복되기 어렵고, 집값 하락 추세 전환이 쉽지 않은 상황"이라며 "규제지역이 해제된 곳에서 주택 매수세가 회복돼 거래량을 다소 늘더라도, 집값 하락이라는 대세에 영향을 줄 정도는 아니다"고 설명했다.

권 교수는 "이번 규제지역 해제 역시 지난번과 유사한 핀셋 규제 방식으로 이뤄질 가능성이 크다"며 "수도권 지역은 정성적 평가 등을 종합적으로 고려해 일부 지역만 제한적으로 해제될 것으로 보인다"고 덧붙였다.


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