"민간보다 수익률 30% 이상?…고밀개발 '당근책' 통할까

금천 등 21곳 고밀개발…2.5만호 공급

용적률 평균 238% 상향…수익성 향상

LH 사태·시장 선거·수사 결과 등 '변수'

[서울=뉴시스]최진석 기자 = 30일 서울 도심에서 바라본 성북구 한 아파트 아래에 공공재개발 2차 후보지로 선정된 성북1구역 일대가 보이고 있다. 정부는 지난 29일 성북1지구를 포함한 총 16곳(성북1, 상계3, 천호A1-1, 본동, 금호23, 숭인동 116, 신월7동-2, 홍은1, 충정로1, 연희동 721-6, 거여새마을, 전농9, 중화122, 장위8, 장위9, 신길1)의 공공재개발 2차 후보지를 발표했다. 2021.03.30. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 영등포와 은평 등 서울 도심 21곳을 고밀개발 후보지로 발표하면서 실현 가능성에 관심이 쏠린다.

정부는 후보지 지역에 종 상향 등을 통해 용적률은 평균 238%p까지 끌어 올리는 등 고밀 공공개발의 사업성을 높여 주민들의 동의를 이끌 방침이다. 특히 정부는 이번 공공개발 사업지의 토지주 수익률이 민간 재개발 방식보다 29.6%p 높아진 만큼 추진 동력을 확보한 것으로 보고 있다.

정부는 '도심 공공주택 복합개발사업' 후보지로 영등포구 영등포역 인근과 도봉구 창동 준공업지역, 은평구 불광동 저층 주거지 및 준공업지역 단지 등 21곳을 선정했다. 2·4 주택 공급 대책의 핵심인 도심 공공주택 복합개발사업의 후보지로 금천구, 도봉구, 영등포구, 은평구 등 서울 4개 구가 지정됐다. 

저층주거지는 도봉구 쌍문1동 덕성여대 인근과 ▲방학2동 방학초교 인근 ▲영등포구 옛 신길2·4·15 뉴타운 구역 ▲은평구 녹번동 근린공원 인근 ▲불광근린공원 인근 ▲옛 수색14 뉴타운 구역 ▲불광동 329-32 인근 ▲옛 증산4 뉴타운 구역 등이다.

역세권은 ▲금천구 가산디지털단지역 ▲도봉구 방학역·쌍문역 동측·서측 ▲영등포 영등포역 ▲은평구 연신내역·녹번역·새절역 동측·서측 등, 준공업지역은 도봉구 창동 674 일대와 창2동 주민센터 인근 등이다.

정부는 이번에 발표한 후보지의 용적률을 현재보다 평균 238%p 끌어올려 약 2만5200호의 주택을 공급한다는 방침이다. 후보지로 선정된 21곳은 해당 지역의 토지 등 소유자 가운데 10% 이상이 동의하면 이르면 7월에 사업예정지구로 지정된다. 다만, 동의를 얻지 못할 경우 자동으로 해제된다.

정부는 또 연내 토지주 3분의 2 이상의 동의를 받아 지구지정 요건을 갖추면 토지주에게 민간 재개발사업 때보다 최대 30%p 높은 수익률을 보장하기로 했다.

정부는 선도사업지 21곳의 사업성 분석결과도 내놨다. 1~2단계 종 상향 지원을 통해 용적률이 현행 대비 평균 238%p, 민간 재개발 사업 대비 111%p 높아지고, 세대수는 민간 재개발대비 1.4배 증가할 것이라는 게 정부의 설명이다. 

이 같은 분석 결과를 내놓은 것은 앞서 2·4 공급 대책 발표 당시 언제, 어느 지역에, 얼마나 공급할지 등 구체적인 계획이 빠지면서 불거진 불확실성을 해소하고, 한국토지주택공사(LH) 임직원들의 투기 사태에도 불구하고 집값 안정을 위해 차질없이 추진하겠다는 의도로 풀이된다.

하지만 실제 주민들이 공공개발에 동의할지 미지수다. 정비사업의 특성상 토지 수용 등 이해당사자 간 조율이 만만치 않은 상황에서 LH 투기 의혹을 시작으로, 공직자들의 부동산 투기 의혹이 이어지면서 공공개발에 대한 불신이 커졌기 때문이다. 또 4·7 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보들 모두 정비사업 규제 완화를 시사하면서 실제 후보지 지역 주민들이 얼마나 동의할지 의문이다.

여기에 LH 땅 투기 의혹이 워낙 광범위하고, 수사가 시작단계로 언제 마무리될지도 가늠하기 쉽지 않은 만큼, 신뢰를 회복하는 데 적지 않은 시간이 소요될 것으로 예상된다.

주택시장에선 정부가 말한 수익률이 보장도 쉽지 않을 것이라는 전망도 나온다. 공공주도의 개발지역 주민들의 이해관계 조정과 토지 보상 등으로 사업 기간이 지연될 경우 수익률이 떨어질 수밖에 없는 탓이다.

전문가들은 LH 사태로 신뢰를 잃은 공공주도 개발이 계획대로 순항하기 어려울 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "용적률을 대폭 올렸기 때문에 수익성이 낮은 지역 주민들 일부가 참여할 가능성이 있다"면서도 "정부가 용적률을 높이고, 수익성까지 분석하며 주택 공급 대책 속도전에 나섰지만, LH 땅 투기 의혹으로 공공개발에 대한 신뢰가 무너지면서 계획대로 사업이 진행되기 어려울 것"이라고 진단했다.

권 교수는 "그동안 부동산 개발을 LH 등 공공 부문이 독점하면서 투기 등 많은 문제점이 드러났다"며 "앞으로 부동산 개발을 민간에 맡기거나 민관이 함께 추진하는 방식으로 바꿔야 한다"고 덧붙였다.


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