"부동산 감정평가 프롭테크, 실거래 데이터에 근본적 한계"

"거래 없는 지역, 부실·허위신고 어떻게 처리하는지 공개 안돼"

"전망, 채광 등 요인은 제외…가격·특성정보 사이에 미스매치"

[서울=뉴시스] 이혜원 기자 = 최근 부동산 감정평가시장에 프롭테크(Prop Tech·부동산과 기술을 결합한 용어) 바람이 불고 있는 가운데, 이 시장이 근본적인 한계를 지니고 있다는 주장이 제기됐다.

16일 한국부동산연구원 박성규 연구위원은 '프롭테크 시대, 실거래기반 가치평가 제대로 알기' 제하의 기고문에서 "몇몇 스타트업 기업들이 자동가치평가모형(AVM)을 선보이고 있다"며 "어떠한 기술적 분석과정을 거쳐 가격이 도출되는지, 그 가격이 실제 시장에서의 가격과 유사한 지에 대한 궁금증이 남는다"고 말했다.

박 연구위원은 이들 기업이 공통적으로 사용하고 있는 실거래신고 데이터 자체에 문제가 있다고 지적했다.

그는 "부동산거래는 가격이 오르는 지역에서 집중적으로 발생하는데 거래가 없는 지역의 경우 AVM가 이를 어떻게 계산하는 지 알려지지 않았다"며 "광범위하게 존재하는 부실·허위신고 역시 어떻게 제외하는지에 대한 문제도 마찬가지다"라고 설명했다.

또 매매금액 중심의 신고 방식에도 한계가 있다고 박 연구위원은 지적했다. 방과 화장실이 몇 개이고, 내부 인테리어를 했는지, 햇빛은 잘 드는지, 전망이 좋은지, 지하철역과는 얼마나 가까운지 등 거래금액을 결정하는 중요한 항목은 신고 되지 않는 것이다. 이렇다보니 AVM은 주택공시가격의 특성정보(건물구조, 건축연도 등)만 사용해 결국 가격정보와 특성정보 사이에 미스매치가 발생한다고 박 연구위원은 강조했다.

박 연구위원은 "자칫 실거래신고가격과 4차 산업혁명이라는 환상에 매몰되어 기본이 흔들리는 상황이 발생하는 것은 아닌지 하는 우려를 가지게 된다"며 "몇몇 스타트업이 추진하는 기계학습모형 기반의 시장가치평가의 결과물이 거의 공개되지 않는 점, 국토부의 실거래기반 공시제도 논의가 수년째 지지부진한 점 등은 시사하는 바가 크다"고 말했다.

그는 이어 "감정평가 서비스를 필요로 하는 사람들은 부동산 금액 뿐 아니라 이 금액이 어떻게 산출됐는지도 알고 싶어 한다"고 부연했다.


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