[공급대책]'투기수요 억제＋공급 확대'…치솟는 서울 집값 잡을까?

서울·수도권에 13.2만가구 추가 공급

3기 신도시·용산 정비창 용적률 상향

공공 재건축 용적률 500%·50층 허용

민간 조합 공공 재건축 참여 '미지수'

[서울=뉴시스]배훈식 기자 = 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 4일 오전 서울 종로구 정부서울청사 브리핑실에서 오는 2025년까지 공공임대주택 250만호까지 확대 등의 내용을 담은 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안을 발표한 뒤 취재진의 질문에 답하고 있다. 왼쪽부터 김현미 국토교통부 장관, 홍 부총리, 서정협 서울시장 권한대행. 2020.08.04. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 정부가 도심 내 군부지와 공공기관 이전부지, 공공 재건축 등을 통해 서울과 수도권에 총 13만2000가구의 주택을 추가 공급하기로 하면서 집값 안정에 어떠한 영향을 미칠지 관심이 쏠리고 있다.

정부는 4일 정부서울청사에서 서울과 수도권에 총 13만2000가구를 추가 공급하는 '서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안'을 발표했다. 7·10부동산 대책 발표 이후 한 달여 만에 나온 주택공급 확대 방안이자, 집값 급등으로 성난 민심을 달래기 위해 가능한 모든 방안을 총망라한 '공급 대책' 카드다.

정부는 서울 노원구 태릉골프장 부지 등 신규부지 발굴을 통해 수도권에 총 13만2000가구의 주택을 추가 공급하기로 했다. 구체적으로 ▲공공참여형 고밀 재건축과 공공재개발 활성화 등 정비사업 공공성 강화(7만 가구) ▲군·이전기관 부지 등 신규택지 발굴(3만3000가구) ▲3기 신도시 등 용적률 상향 및 기존사업 고밀화(2만4000가구) ▲노후 공공임대 재정비 등 규제완화를 통한 도심공급 확대(5000가구) 등이다.
 
특히 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관의 참여를 전제로 재건축 단지가 주택 등을 기부채납하면 용적률을 500%까지 올려주고, 층수도 50층까지 올릴 수 있도록 규제를 완화한다. 다만, 상향된 용적률의 50~70%를 기부채납으로 환수할 방침이다. 또 소유자의 3분의 2 이상이 동의하면 공공참여형 고밀 재건축이 가능하다. 이와 함께 세부기준은 서울시가 주택 순증과 분담금 등을 고려해 마련한다. 주택공급 확대를 위해 주택 순증규모와 기부채납률을 반비례로 적용하겠다는 게 정부의 설명이다.

[서울=뉴시스]공공참여형 고밀재건축이란 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공이 참여해 도시규제 완화를 통해 주택을 기존 가구수보다 2배 이상 공급하며 개발이익은 기부채납으로 환수하는 방식이다. (그래픽=안지혜 기자)  [email protected]

이번 대책은 문재인 정부의 부동산정책 핵심 가운데 하나인 '투기수요 억제'를 재차 강조하면서 무주택자 등 실수요자에게 안정적인 주거공급 기조를 유지한다는 뜻을 명확히 한 것으로 풀이된다.

또 실수요자들이 원하는 곳에 공급을 늘리겠다는 신호를 주택시장에 보낸 것으로, 공급 불안에 따른 불안 심리를 잠재우겠다는 포석이다. 특히 서울과 수도권에 주택 공급 확대 신호 자체가 중장기적인 집값 안정 효과를 거둘 수 있다는 전략적 계산이 깔려있다.

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 "최근 서울권역 중심의 주택 가격 상승으로 땀 흘려 일하는 국민 여러분께서 주거안정 불안감이 확산된 점에 대해 마음이 매우 무거운 심정"이라며 "최근 부동산 대책 입법에 대한 불확실성 및 갭투자 차단 우려 등 시장 불안 요인이 아직 상존하고 특히 30대를 중심으로 추격매수심리가 확산되며 서울 중심의 국지적 매매 급증 현상이 나타나기도 했다"고 말했다.

이어 "공급 부족 우려라고 하는 불안 심리를 조기에 차단하고 미래의 주택 수요에도 선제적으로 대응하기 위해 서울권역 등 수도권에 대한 주택공급 확대방안을 마련하게 됐다"고 강조했다.

이번 대책으로 주택시장에 대규모 공급이라는 명확한 공급 신호를 보낸 만큼 집값 안정에 도움이 될 것으로 전망된다. 정부가 구체적인 숫자를 언급하면서 향후 나올 주택 물량을 언급한 점도 시장의 불안 심리를 진정시키는데 효과가 있을 것으로 보인다.

다만, 부동산시장에서는 숫자상으로 충분한 공급대책으로 보이지만 집값 안정 효과는 제한적일 것이라는 전망이 나오고 있다. 이번 대책의 핵심인 공공참여형 고밀 재건축의 실현 가능성이 높지 않다는 지적이다. 공공 재건축을 통해 향후 5년간 5만 가구를 공급하겠다는 게 정부의 복안이지만, 과도한 수익 환수로 인해 재건축 사업의 수익성이 떨어져 민간의 공공 재건축 참여가 불투명하다.

상향된 용적률의 50~70%는 기부채납토록 하고, 용적률 증가에 따른 기대수익률을 기준으로 90% 이상을 환수하는 것이 걸림돌이다. 신규 택지 발굴만으로는 주택 수요를 충족시키기 어려워 꺼낸 재건축 완화 카드의 실효성이 떨어질 수 있다는 것이다.

전문가들은 주택 공급 효과가 제한적일 수 있다고 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부가 서울지역에 신규로 공급하겠다는 13만2000가구 중 공공참여형 고밀 재건축 물량이 약 5만 가구로 가장 많다"며 "정비사업 규제 완화를 통한 주택 공급 신호는 긍정적이지만, 개발이익을 대부분 환수한다면 강남 등 입지가 좋은 재건축 조합이 공공 재건축에 참여하지 않을 것"이라며 강조했다.

권 교수는 "정비사업 조합원들이 얼마나 참여할지 알 수 없고, 민간이 참여하지 않으면 원활한 공급을 기대하기 힘들다"며 "민간 재건축 조합의 참여가 저조해지면 정부의 당초 기대한 5만 가구 추가 공급은 사실상 불가능하고, 집값 안정 효과도 제한적일 수 있다"고 덧붙였다.


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