대출규제에 수익형부동산 '먹구름'…초소형·원룸은 1~2인가구 증가로 강세

DSR, RTI 등 대출규제로 수익형 부동산 전망 어두워

【서울=뉴시스】 '파주 운정 힐데스하임 케멜라스' 조감도

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 상업·업무용 부동산 대출규제 강화로 수익형 부동산시장이 냉각기에 접어들 것으로 예상되는 가운데에서도 초소형·원룸단지들은 1~2인 가구 증가에 따라 여전한 인기를 누릴 것으로 전망되고 있다. 

12일 부동산업계에 따르면 이달부터 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되면서 그동안 주택시장 규제로 반사이익을 누려운 수익형 부동산시장이 주춤할 것으로 예상된다.

DSR은 대출자의 종합적인 부채상환 능력을 반영해 대출 여부를 평가하는 제도다. 주택담보대출 원리금 전체에다 신용대출 원리금, 전세보증금대출 이자까지 모두 합쳐 심사하기 때문에 신규 대출이 더욱 어려워질 수 있다.

동시에 부동산 임대업 이자상환비율(RTI)을 1.25~1.50배로 올리거나 예외 요건을 까다롭게 하는 방안도 추진된다. 이자비용보다 임대소득이 일정 수준 이상 높아야 대출을 해주겠다는 것이다

업계는 수익형 부동산에 투자할 수 있는 여건이 점차 악화되고 있다고 입을 모은다. 여기에 기준금리까지 인상되면 주택은 물론 전반적인 수익형 부동산시장은 크게 얼어붙을 것으로 예상된다.

다만 1~2인 가구가 증가함에 따라 초소형 단지, 원룸 등으로 구성된 수익형 부동산은 강세를 보일 것으로 전망된다.

통계청에 따르면 1인 가구는 2000년 222만 가구에서 지난해 562만 가구로 152.6% 증가해 전체의 28.6%에 달한다. 서울과 경기지역 1인 가구 비중은 더 커서 230만6000여 가구나 된다.

특히 1인 가구의 주된 점유형태가 2005년에는 '자가'였으나 2010년 이후에는 '보증금 있는 월세'로 변화했다. 전세의 경우 2000년 30%에서 2015년 16%로 감소했고 보증금 있는 월세는 2000년 21.2%에서 2015년 36%로 증가했다.

장래가구추계에서 1인 가구는 ▲2025년 31.89% ▲2035년 34.60% ▲2045년 36.29%로 계속 증가하는 만큼 월세를 내는 점유형태 역시 더욱 늘어날 전망이다.

이에 대출에 크게 의존하지 않으면서도 1~2인 가구에 특화된 주거 상품에 투자자들의 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

원건설은 이달 경기 파주시 와동동 1498번지 일대에서 '파주 운정 힐데스하임 케멜라스'를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 10층 ▲전용면적 13㎡ 9실 ▲전용면적 18㎡ 351실 등 총 360실 규모로 조성되는 오피스텔이다. 분양가는 8000만원대부터 책정되며 1년 수익률 보장제도 적용될 예정이다. 중도금 무이자 혜택과 전매 제한도 없다.

전북 전주시 한옥마을 인근에서는 오피스텔 '전주 스마트 플러스'가 분양 중이다. 이 단지는 지하 5층~지상 9층, 전용면적 18~22㎡, 총 98실로 구성된다. 중도금 60% 전액 무이자 혜택이 제공되며, 오피스텔 준공 1년 동안 5%의 수익률을 보장하는 마스터리스 계약도 도입된다.

한양건설은 이달 서울 중구 황학동 1257번지 일대에서 '황학동 한양립스 이노와이즈' 분양에 나선다. 지하 6층~지상 12층, 전용면적 19~31㎡, 총 363실 규모로 지어진다.

현대BS&C는 이달 전라북도 전주시 에코시티 상업 C-5블록에 '전주 에코 로마네시티'를 공급할 예정이다. 전주 최초의 유럽형 복합문화시설로 조성되는 이 단지는 전용면적 22~33㎡ 오피스텔 402실과 상업시설로 구성된다.

이밖에 경기 과천시 중앙동 일원에서도 772실 규모의 오피스텔이 연내 분양될 예정이다. 지난 95년 준공된 과천신원 오피스텔과 2007년 준공된 렉스타운에 이어 과천시에서 약 10년만에 오피스텔이다.

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