[집피지기]부동산 경매, 시세보다 싸다고 덤볐다간 '낭패'

집값·전셋값 급등…내 집 마련 주택 수요 경매로 몰려

감정가, 시세보다 지나치게 낮다면 권리상 문제 많아

현장답사 필수…매각물건명세서 비교·주택 상태 파악

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 부동산 경매시장이 뜨겁습니다. 서울 아파트 경매 낙찰가율은 역대 최고 수준입니다.

지지옥션에 따르면, 지난달 서울 아파트 경매 낙찰가율은 115.9%로 전월(113.8%) 대비 2.1%p(포인트) 상승하며 3개월 연속 역대 최고 낙찰가율을 경신했습니다. 관련 통계를 집계한 2001년 이후 가장 높은 수치입니다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰가로, 높을수록 경매 입찰 경쟁이 치열하다는 의미입니다.

유례없는 집값 상승과 전세난이 겹치면서 시세보다 저렴한 가격에 내 집 마련을 하는 주택 수요가 법원 경매시장에 몰리고 있습니다. 또 정부의 강력한 부동산 규제로 상대적으로 규제가 덜한 경매시장에 투자 수요도 적지 않습니다.

하지만 경매 물건의 복잡한 채무 관계 등 충분한 사전 검증 없이 무턱대고 경매에 나섰다가 낭패를 볼 수 있습니다. 부동산 카페에는 '입찰표에 금액을 잘못 써서 보증금을 날렸다', '거동이 불편한 노인이 살고 있어서 명도를 못했다' 등 낭패를 본 경우를 쉽게 찾을 수 있습니다.

부동산 경매는 통상 ▲권리 분석 ▲임장(부동산 현장조사) ▲입찰서 제출 ▲낙찰 ▲잔금 지급소유권 이전 ▲명도(기존 세입자 퇴거) ▲입주 등의 순서로 진행됩니다.

부동산 경매의 기본 중의 기본은 권리 분석입니다. 권리 분석은 등기부에 설정된 근저당권이나 전세권, 가압류, 압류 등의 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부를 확인하는 절차를 말합니다. 지상권과 낙찰 후 인수할 권리, 가처분에 관련된 구체적인 내용의 경우 매각 물건 명세서를 통해 확인할 수 있습니다. 매각 물건 명세서는 매각 기일 1주일 전 법원 경매정보 사이트에 공개됩니다.

특히 시세와 비교했을 때 지나치게 감정가 낮게 책정됐다면, 권리상의 문제가 있는 물건일 확률이 높기 때문에 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 자신이 살고 있는 건물이 경매로 넘어갈 경우 임차인은 보증금 회수가 어려워 월세나 관리비 등을 내지 않은 경우가 종종 있습니다. 이를 모르고 낙찰을 받은 뒤 소유권이전등기까지 끝냈으나, 미납 관리비 등으로 인해 낙찰자가 제때 소유권을 행사하지 못하는 경우도 있습니다.

또 사전에 정확한 금액 산정도 필수입니다. 경매에 참여하기 위해서는 보통 최저 입찰가의 10%를 입찰보증금으로 냅니다. 그렇다고 입찰보증금만 있다고 해서 경매가 이뤄지는 것도, 낙찰을 받는 것도 아닙니다. 낙찰자로 선정되면 약 한 달 내에 잔금을 내야 합니다. 만약 잔금을 내지 못하면 입찰보증금을 돌려받지 못합니다. 재경매에 나오는 일부 물건은 기간 내 잔금을 납부하지 못한 경우가 있습니다.

이와 함게 입찰 전 현장답사도 빼놓지 말아야 합니다. 현장답사를 할 때는 우선 매각물건명세서에 기재된 내용과 맞는지 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 또 주택의 상태나 임차인 현황, 관리비 체납 여부, 주변 주택 시세, 지역의 부동산 호재와 악재 등도 확인해야 합니다.
 
특히 물건의 감정가는 6개월 앞선 시점의 시세가 반영돼 결정됩니다. 현장답사를 통해 현재 시세에 대한 정확한 정보를 파악하는 것도 중요합니다. 응찰자 수가 급증하면 낙찰가와 실제 매맷값의 차이가 거의 나지 않은 경우도 있기 때문입니다.

'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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