대법 "묵시적 갱신 이후 상가 임차인이 연장 거부시 만료일 종료"

계약 만료 하루 전 갱신 거절 통지한 임차인

1·2심 모두 묵시적 갱신 인정…"효력 발생"

대법 "명시적 규정 없어 묵시적 갱신 인정 안돼"

[서울=뉴시스]서울 서초구 대법원. 2024.07.21. (사진 = 대법원 제공) [email protected] *재판매 및 DB 금지

[서울=뉴시스] 이종희 기자 = 상가 임대인과 임차인이 만료를 앞두고 계약과 관련한 통지를 하지 않아 '묵시적 갱신'된 경우라도 임차인이 연장을 거부하면 만료일에 계약이 종료된 것으로 봐야 한다는 대법원 판단이 나왔다.

21일 법조계에 따르면 대법원 1부(주심 김선수 대법관)는 지난달 27일 임차인 A씨가 임대인 B씨를 상대로 낸 보증금 반환 청구 소송 상고심에서 묵시적 갱신을 인정한 원심 판결을 깨고 사건을 수원지법으로 돌려보냈다.

A씨는 B씨와 2018년 12월31일부터 2020년 12월30일까지 보증금 3000만원, 월세 180만원으로 정한 임대차 계약을 맺었다.

A씨는 계약 만료 하루 전 날인 2020년 12월29일 계약 갱신을 하지 않겠다고 B씨에게 통지하고 2021년 1월27일 점포를 인도했다. 이후 B씨에게 보증금 반환을 요구했으나 받지 못하자 소송을 제기했다.

묵시적 갱신이란 임대인과 임차인이 계약 갱신에 대한 의사표시가 없는 경우 자동으로 임대차 계약이 갱신되는 것을 의미한다.

상가건물임대차보호법에서는 임대인이 임대차 기간이 종료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신 거절, 조건 변경 등을 통지하지 않으면 동일한 조건으로 다시 임대차 계약이 연장된 것으로 정하고 있다.

다만, 묵시적 갱신이 인정된 이후 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있는데 이 경우 3개월이 지나야 효력이 발생한다.

사건의 쟁점은 이들의 계약이 묵시적 갱신 상태라고 볼 수 있을지 여부였다. 묵시적 갱신이 인정되면 A씨가 하루 전 계약 해지 통고를 했더라도 3개월 이후 효력이 발생한다고 봐야 하기 때문이다.

A씨는 재판에서 상가임대차법에는 임차인이 갱신 거절을 통지할 수 있는 시기에 대한 제한이 없기 때문에 계약은 기간 만료로 종료된 것으로 봐야 한다고 주장했다.

1심과 2심은 묵시적 갱신 효력이 발생했다고 보고, 계약 종료 시점을 A씨가 갱신 거절 의사를 밝힌 3개월 이후인 2021년 3월29일까지로 봤다. 이에 보증금에서 미납한 관리비와 월세를 제외해야 한다고 판단했다. 

대법원의 판단은 달랐다.

대법원은 명확한 규정이 없는 이상 임차인이 갱신 거절 의사를 밝히면 계약은 만료일에 종료된 것으로 봐야 한다고 판단해 미납 관리비와 월세를 보증금에서 공제하도록 한 원심 부분을 파기환송했다.

대법원은 "상가임대차법에 임차인의 갱신거절 통지기간에 대해 명시적인 규정이 없는 이상 원칙으로 돌아가 임차인의 갱신거절 통지기간은 제한이 없다고 봐야 한다"며 "상가의 임차인이 임대차 기간 만료 1개월 전부터 만료일 사이에 갱신거절의 통지를 한 경우 해당 임대차계약은 묵시적 갱신이 인정되지 않는다"고 판시했다.


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