서울집값 상승폭 3개월來 최저치…4주째↓, 마이너스 전환?

가을이사철 종료, 금리인상 압박과 대출규제 수요 억제

서울아파트 입주물량도 많아…"2~3개월간 조정 불가피"

일부 전문가 "서울집값 이달중 하락 전환" 가능성 제기

【서울=뉴시스】안지혜 기자 = 4일 한국감정원이 발표한 '10월 1주 주간아파트 가격동향'에 따르면 10월 1일 기준 서울의 아파트 매매가는 전주대비 0.09% 상승했다. 전주 상승률(0.10%)보다 오름폭이 소폭 둔화됐다.  [email protected]

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 한여름 가마솥 더위만큼이나 펄펄 끓던 서울집값 열기가 가시면서 이제 시장 급랭에 대한 우려가 고개를 들고 있다.

 최근 3개월간(7~9월) 서울 아파트값이 주간 상승률을 연달아 갈아치우며 급하게 오른데다 정부 규제 발표에 앞서 웬만한 거래계약은 끝나고 이후 매도·매수자가 일제히 관망세로 돌아서면서 앞으로 2~3개월간 조정이 불가피해졌다.

 서울 아파트값은 지난해 9월11일 이후 55주째 상승중이다. 하지만 이번 조정기에 서울 아파트 매매시장이 마이너스 장세로 돌아설 것이라는 예측도 나왔다.

 5일 한국감정원의 '2018년 10월 1주 주간아파트 가격동향'에 따르면 이번 주(10월1일 기준) 서울의 아파트 매매가는 전주대비 0.09% 상승하는데 그쳐 지난 7월9일(0.08%)이후 3개월내 최저치를 기록했다.

 서울 아파트값은 7월 중순이후 슬금슬금 오르기 시작해 8월 들어 상승세가 가팔라졌고 지난 9월3일 주간상승률 0.47%로 역대 최고점을 찍었다. 하지만 정부의 8·27 대책(투기·투기과열지구 지정), 9·13 대책(대출 규제·세금 강화), 9·21 대책(수도권 공급 확대방안) 등 불과 한달새 3차례 규제 폭탄이 투하됐다.

 시장은 관망세로 접어든 상태다. 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 서울에서 10월5일 현재 계약일 기준 9월 아파트 거래량은 2539건으로, 전월 1만1899건대비 368.6% 감소했다.

 주택매매 거래가 계약일로부터 60일 이내 신고하게 돼 있어 아직 신고되지 않은 계약도 있겠지만, 그런 부분을 감안하더라도 감소세가 크다는 게 전문가들의 설명이다. 9월 거래량만 놓고 봐도 같은 달 ▲초순(1~10일) 1850건 ▲중순(11~20일) 605건 ▲하순(21~30일) 84건으로 감소하는 경향성이 관찰된다.

 앞으로도 시장은 이 같은 관망세와 매수-매도자간 눈치보기가 지속되는 장세가 나타날 가능성이 높아 보인다.

 다만 집값 하락에 영향을 미칠만하는 변수가 많다.

 수요 측면에서는 우선 가을 이사철이 종료된다. 전문가들에 따르면 부동산 시장은 가을 장마가 지나고, 날씨가 선선한 가을철에 이삿날을 잡기 위해 늦어도 10월 초까지는 계약을 마무리하는 게 일반적이다.

 하지만 올해의 경우 집값 급등기 실수요자들의 불안심리와 정부 규제 발표전 집을 처분하려는 집주인들의 움직임이 바빠지면서 예년보다 시기가 앞당겨졌다. 그만큼 가을 이사철로 인한 수요도 조만간 줄어들 것으로 보인다. 감정원 관계자는 "가을 이사철 집 계약이 대개 종료되는 9월은 넘어섰기 때문에 차츰 안정될 것"이라고 말했다.

 금리 인상 압박도 하반기 갈수록 심해질 전망이다.

 미국 연방공개시장위원회(FOMC)는 지난달 정책금리를 연 1.75~2.00%에서 2.0~2.25%로 0.25%포인트 인상했다.

 미 기준금리는 이미 한국(1.5%)을 역전했으며, 기준금리 격차는 0.75%포인트로 더 벌어졌다. 미국은 올해 12월에 추가 인상과 내년 3차례, 후년 1~2차례 더 올릴 예정이다. 외자 유출을 우려하는 우리를 비롯한 신흥국들도 금리 인상에 나설 수밖에 없어, 이미 5%대에 육박한 주택담보대출 변동금리가 가계를 압박할 수밖에 없는 구조다.

 공급 측면에서는 4분기 기준 2005년 이후 가장 많다는 서울 아파트 입주 예정 물량이 있다. 국토교통부에 따르면 10~12월 서울 아파트 입주예정 물량은 2만526가구로, 전년(5321가구)보다 5배 수준이다.

 전문가들이 올 연말까지 서울 집값이 안정될 가능성을 점치는 이유다.

 일부는 서울 집값이 마이너스로 돌아설 가능성도 제기했다.

 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "단기적으로 집값이 지나치게 급등했기 때문에 2~3달간 조정 국면에 진입할 것"이라면서 "감정원 주간 상승률이 0.09%까지 떨어졌으면 이달 하순이 안 돼서 마이너스(-)가 나와도 이상할 게 없는 상황"이라고 말했다.

 그는 "실거래가와 호가간 갭이 너무 큰 상황이기 때문에 단기적으로 조정이 불가피하다"면서 "하락 수준과 기간은 좀 더 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.

 다만 서울 자치구중 일부 인기지역의 경우 여전히 '갭 메우기'(저평가 인식이 있는 지역·단지가 선두그룹의 상승의 영향으로 따라 오르는 현상)가 진행중이어서 예의주시할 필요가 있다.
 
 감정원 관계자는 "아직 각 지역마다 최선호 아파트 단지들은 여전히 신고가 경신 행진을 이어가는 가운데 주변 아파트 단지 가격도 이를 추격하는 '갭 메우기'가 진행되고 있다"면서 "(대출 규제로) 수요는 걷혀도 실거주 목적의 주택 구매가 시장에 남아 있어 집주인이 부르는 가격(호가)가 실거래가로 이어지고 있다"고 말했다.

 가을 이사철이 끝나더라도 서울은 지방에서 주택을 구매하려는 수요가 꾸준하고 서울의 주택보급률(2016년 기준 96.3%)이 늘상 100%에 미달하기 때문에 지역에 따라 국지적인 상승세가 나타날 가능성을 배제할 수 없다.

 또 지방의 경우 가을 이사철을 맞아 하락세가 줄어드는 분위기지만 국내 경기 상황이 여전히 좋지 않고 충청 등 일부 지역에서 준공후 미분양 물량이 크게 늘고 있어 지역별 차별화가 진행될 가능성도 제기된다.

 박 위원은 "지방집값도 조정 국면속에서 광주, 대구 등 선호지역의 경우 분양시장을 중심으로 상승세가 나타나고 나머지 지역의 경우 하락세를 보이는 등 편차가 큰 시장이 나타날 것"이라고 전망했다.

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