'다주택자, 결단만 남았다?'…공시가 오르고 소득세 겹쳐 부담↑
등록 2019.01.27 06:30:00
올해부터 40~60㎡ 소형주택 500만호 과세
갭투자 다주택자들 '임대등록' vs '매각' 기로
임대시 전셋값 안정 기여...매물잠김 우려도
매각시 주택매매시장 침체 심화 불기피
【서울=뉴시스】 고범준 기자 = 서울의 아파트값이 10주째 하락세를 이어가며 관망세가 짙어지고 있는 18일 오전 서울의 아파트 단지 모습이 보이고 있다.한국감정원에 따르면 1월 둘째 주(14일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.09% 하락하며 지난주(-0.10%)보다 낙폭이 0.01% 감소했다 밝혔다. 2019.01.18. [email protected]
공시가격 현실화로 주택보유에 대한 부담이 갈수록 커지고 있는 상황에서 임대소득에 대한 과세도 강화돼 앞으로 다주택자들의 입지는 더욱 좁아질 전망이다. 조정국면에 진입한 수도권 주택시장에 침체의 골도 더 깊어질 것으로 보인다.
27일 정부와 부동산업계에 따르면 주택 임대소득을 내지 않는 소형주택의 기준이 올해 1월부터 '전용면적 60㎡ 이하(3억원 이하)'에서 '40㎡ 이하(2억원 이하)'로 축소된다.
이에따라 그동안 다주택 계산시 주택수에 반영하지 않던 전용 40~60㎡ 크기의 주택, 507만9680호(2017 주택총조사 기준)도 세금 부과 대상이 된다. 전국 주택 1712만2573호중 29.7%에 해당하는 규모다.
이와 맞물려 그동안 세금을 내지 않던 2000만원 이하의 주택 임대소득도 올해부터 분리과세된다. 다주택자의 경우 보유 부담이 늘어날 수밖에 없는 상황이다.
시중에 40~60㎡ 크기의 전월세집이 얼마나 되는지 명확한 통계는 아직 없다.
다만 업계에서는 소형주택의 경우 1~2인 가구로 실수요가 제한적이기 때문에 적잖은 수가 임대되고 있을 것으로 추정한다. 전국 40~60㎡ 주택중 46.7%(237만1727호)가 수도권 지역에 집중돼 있는데 수도권은 자가보유율이 절반에 불과하다는 점에서 더욱 그렇다. 2017년 기준 서울시의 자가 보유율은 48.3%로 전국(61.1%) 대비 낮은 수준이다.
또 소형주택은 수도권지역이더라도 가격대가 상대적으로 높지 않기 때문에 최근 몇년간 전세를 끼고 적은 돈으로 아파트를 매입해 수익을 올리는 '갭(Gap) 투자'의 주 타깃이었다는 점에서 적잖은 수가 임대주택일 것으로 보고 있다.
이 같은 상황에서 결국 다주택자는 선택의 기로에 서게 될 전망이다.
우선 세금 부담을 낮추기 위해 장기(8년 이상) 임대주택으로 등록하는 경우가 늘어날 수 있다.
임대주택이 늘어날 경우에는 겨울철 비수기 들어 하락세를 지속하고 있는 수도권 전셋값의 안정에 기여할 전망이다.
최근 신규 아파트 입주가 시작되면서 전월세 공급이 늘어나고 있는데다 임대주택으로 등록할 경우 임대료 상승이 연 2.5%(2년 5%)로 제한되기 때문이다.
다만 속단은 이르다.
박진백 한국감정원 KAB부동산연구원 책임연구원은 "임대인의 경우 올해 보유세 부담이 크게 늘어났기 때문에 임대주택으로 등록하더라도 '세금을 100원 더 내냐, 50원 더 내냐'의 문제일 수도 있다"면서 매각에 나설 가능성도 배제할 수 없다고 말했다.
만약 다주택자들이 앞다퉈 매각에 나설 경우 소형주택을 중심으로 급매물이 쏟아지면서 수도권 부동산시장이 장기 침체될 수도 있다. 지난해 수도권 주택시장 급등세를 이끈 것이 대형주택, 이른바 '똘똘한 한채'였다면 올해는 다주택자들이 던지는 소형주택 매물이 하락세를 주도하는 원인이 될 수도 있다는 관측이 제기된다.
이와함께 전월셋 시장은 안정될지라도 매매시장은 소형주택이 귀해지는 '매물잠김' 현상이 부작용으로 나타날 가능성이 제기됐다. 임대주택 증가로 최대 8년간 매매가 어려워지기 때문이다.
또 소형주택중에서도 40㎡이하 초소형 주택이 반사이익을 얻을 것이라는 의견도 있다.
우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 "소형아파트 매입 수요는 꾸준하기 때문에 시장 수요가 40㎡이하 더 작은 아파트로 집중될 수 있다"고 말했다.
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