공동주택 공시가격 공개 임박…3가지 관전 포인트는?

오는 15일부터 공시가격 열람 및 의견청취 실시

상승폭, 현실화율, 주택시장 영향 놓고 초미의 관심

공동주택, 단독주택보다 3배가량 많아 파장 더 커

다주택자 선택의 기로설 듯…"올해보다 내년 압박↑"

【서울=뉴시스】

【서울=뉴시스】이인준 기자 = 공동주택 공시가격이 오는 15일부터 사실상 공개돼 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 초미의 관심사로 떠오르고 있다.

공동주택 공시가격은 오는 4월30일 확정되지만 실제로는 이날부터 내달 4일까지 의견청취 절차가 진행되면 아파트 등 전국 약 1340만 공동주택의 공시가격을 열람할 수 있게 된다. 공동주택은 토지나 단독주택과 달리 표준화 과정을 거치지 않는 전수조사를 통해 공시가격을 결정하는 방식인데다 별도로 각 가정의 통지문을 발송하는 절차가 없이 온라인을 통해 바로 확인이 가능하기 때문이다.
 
공동주택은 단독주택(약 418만호)에 비해 약 3배가량 많아 지난 1월 표준(단독)주택 공시가격 발표에 비해 시장에 미치는 영향이 더 크다. 특히 지난해 상승폭이 컸던 고가의 서울 아파트를 보유한 다주택자의 경우 세금 부담이 크게 늘어나 매물 증가로 이어질지 관심이 모아진다.
 
◇서울, 2007년(28.6%↑) 뛰어넘는 역대급 상승률 나올까
 
앞서 발표된 표준(단독)주택 공시가격의 올해 상승률은 전국 평균 9.13%, 서울 평균 17.75%로 각각 전년 5.51%포인트와 7.92%포인트씩 상승했다. 표준지도 올해 전국은 평균 9.42%, 서울 13.87% 상승해 큰 폭의 상승률을 기록했다. 이를 감안하면 공동주택의 공시가격도 큰 폭으로 인상될 가능성이 높다.

정부는 공동주택의 경우 올해 상승률이 토지나 단독주택보다는 낮을 것이라는 입장을 밝혔다. 지난해 기준 공동주택의 현실화율(시세 대비 공시가격)은 68.1%로 단독주택(51.8%)이나 토지(62.6%) 등보다 높은 수준이기 때문에 형평성을 감안하겠다는 설명이다.

하지만 지난해 시세가 많이 올랐거나 그동안 시세와 공시가격의 격차가 컸던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 클 것으로 예상된다.

특히 서울의 경우 지난해 집값이 큰 폭으로 올라 공시가격 상승도 급등할 전망이다.

한국감정원 전국주택가격동향조사(월간)에 따르면 지난해 서울 아파트값은 8.03% 뛰어 전년(4.69%)보다 상승폭이 커졌다. 이는 2006년(23.46%) 이후 최고 상승률로 당시 이를 반영한 서울의 2007년 공시가격 상승률은 28.6%로 아파트값 상승폭을 웃돈다. 올해 공시가격 상승률도 전년 수준(10.19%)을 크게 뛰어 넘어설 가능성이 높아 보인다.

거래량은 변수다. 지난해 서울 아파트 거래량은 9만6622건에 그쳐 2014년 이래 최저다. 거래량이 적은 것 자체가 문제는 아니지만 일부 아파트 단지의 경우 단 한두건의 거래만으로도 아파트값이 급등하는 결과를 빚었다. 지난해 아파트값 상승률 49.71%로 서울에서 가장 많이 가격이 오른 구로구 신림동 우성1차 아파트는 169세대의 소형 아파트 단지인데 단 2건의 거래만으로 전년말 5억2000만원에서 지난해말 7억7000만원으로 1년새 2억원 이상 뛰었다.

일부에서는 이같은 이유로 지난해 아파트값 상승세에 신뢰할 수 없다는 의견을 제시하기도 하는 등 논란이 일고 있다. 감정원 관계자는 "지난해의 경우 하반기부터 급격하게 거래량이 줄어드는 모습을 보인 것은 사실"이라며 "실거래가에 대해 별도의 분석을 거쳐 공시가격에 반영하는 작업을 별도로 거칠 것"이라고 밝혔다.

◇지지부진 '현실화율 80%'…올해도 달성 어려울 듯

현실화율(시세 대비 공시가격)이 얼마나 높아질지도 관심사다.

당초 공시가격제도는 2005년 도입 당시 시세의 80% 수준으로 정하겠다는 것이 목표였다. 하지만 13년이 지난 현재, 아직도 미완의 영역으로 남아 있다.

특히 공동주택과 단독주택간의 형평성 문제가 여전히 시비거리다. 공동주택은 실거래가가 많고 형태가 정형화돼 있는 반면 토지 및 단독주택은 실거래가가 적고 개별성이 커 상대적으로 정확한 시세 파악이 어렵기 때문에 보수적으로 공시가격 인상 수준을 결정했던 관행 탓이다.

그 결과 공동주택의 경우 지난해 현실화율은 68.1%로 단독주택(51.8%)이나 토지(62.6%) 등과 격차가 크다. 정부가 올해 기준 공시가격 산정에서 단독주택(표준주택 기준)이 53.0%로 전년대비 1.2%포인트 높이고 토지(표준지 기준)는 64.8%로 2.2%포인트 상향됐지만 그럼에도 격차 해소는 미미한 수준이다.

이같은 격차가 발생중인 상황을 고려하면 공동주택의 현실화율을 지나치게 높이는 것이 오히려 또다른 형평성 문제로 이어질 수 있다는 지적도 있다. 특히 최근 집값이 하락기에 접어들었다는 점도 공시가격 현실화율 결정의 주요 변수다. 공시가격 산정 기준일은 매년 1월1일인데 지난해말부터 집값 하락세가 본격화되는 중이다.

만약 연말까지 지금 같은 집값 하락 추세가 지속될 경우, 일부 단지나 지역은 공시가격이 역전될 가능성도 제기됐다. 이는 이의신청은 물론 공시가격 제도의 신뢰성 문제까지 야기할 수 있어 정부는 막판까지 고심중이다.

◇집값 영향은…"올해보다는 내년이 더 파장 클 듯"

주택시장에 어떤 영향을 미칠지도 관건이다.

일단 고가 아파트의 경우 공시가격 인상에 따른 세금부담이 크게 늘어날 전망이다. 국토교통부가 지난 1월 표준단독주택 공시가격을 발표하면서 밝힌 '고가주택'의 기준은 공시가격 9억 이상, 시세 15억원 이상에 해당한다. 감정원 기준 아파트 평균매매가격이 10억원을 돌파한 강남3구(강남, 서초, 송파)는 물론 용산구, 광진구, 마포구, 성동구 등 고가아파트가 많은 지역의 아파트 소유자를 중심으로 세금 부담이 크게 늘어나게 될 전망이다.

반면 표준단독주택과 마찬가지로 시세가 6억원 미만일 경우 보유세 부담 증가분이 크지 않을 것으로 업계는 보고 있다. 또 재산세, 종합부동산세 등 조세부담이 늘더라도 세부담 상한선이 설정돼 급격한 세금 상승 가능성은 다소 제한적이다. 정부는 재산세와 종합부동산세를 합쳐 연간 상승률이 최대 50%를 넘지 않도록 하고 있기 때문이다.

한 업계 관계자는 "실제로 내집의 공시가격 인상폭을 확인하게 되면 심리적으로 위축이 커진다는 점에서 하방요인으로 작용하겠지만 시장이 급락하기는 쉽지 않을 전망"이라고 말했다. 올해 당장 서울 집값의 급락하거나, 지금보다 하락세가 더 가팔라질 정도의 변수는 아니라는 것이다.

다만 올해를 시작으로 보유세 부담이 차츰 늘어나기 시작하면 장기적으로 공시가격 인상의 폭발성이 더 커질 것이라는 데는 이견이 없다.

그는 "공시가격 인상으로 그동안 팔고 싶어도 양도소득세 중과 때문에 팔지 못하던 다주택자들은 이번 기회에 매물을 던질지 고민에 빠지고 현재 시장에 거래 가능한 매물 자체가 줄어든 상황에서 그런 급매물이 하나씩 나오면 시장의 하방성이 더 커질 수 있다"면서 "작년보다는 올해가, 올해보다는 내년에 단계적으로 세금부담이 커질 수밖에 없어 다주택자들의 선택으로 이끌게 될 것"이라고 말했다.

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