9월부터 스트레스 DSR 2단계…집값 상승세 꺾일까[서울 집값 상승 언제까지]③

수도권에 1.20%p, 비수도권 0.75%p 적용

정부, 8·8 대책 후 상승세 소폭 둔화 판단

"3단계 전 매수 수요도, 부작용 검토해야"

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 21일 서울의 한 시중은행에 주택담보대출 관련 현수막이 걸려있다. 2024.08.21. [email protected]

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 내달 1일부터 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 2단계가 본격화되는 가운데, 이 영향으로 서울 및 수도권을 중심으로 치솟고 있는 집값이 과연 꺾일지 주목되고 있다.

26일 정부 등에 따르면 기획재정부·국토교통부·행정안전부 등 관계부처들은 지난 23일 '부동산 시장 및 공급상황 점검 TF' 회의를 열고 지난 8일 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'의 세부 추진과제에 대한 후속 입법 계획을 점검했다.

특히 다음달 1일부터 시행되는 스트레스 DSR 2단계 및 수도권 주택에 대한 은행권 주담대 스트레스 가산금리 적용이 시장에 안착할 수 있도록 준비하기로 했으며, 가계부채 증가 추이, 부동산 시장 상황 등에 따라 필요시 추가적인 건전성 강화 조치를 단계적으로 검토·시행하기로 했다.

정부는 지난 주택공급 확대방안(8·8 공급대책) 발표 이후 서울 아파트 가격 상승세는 소폭 둔화하고 있는 추세라고 보고 있다. 실제 한국부동산원이 발표한 주간아파트가격동향에 따르면 8월 셋째 주(19일 기준) 서울 아파트 매매가격은 0.28% 상승, 5년11개월 만에 최대 상승률을 기록했던 지난주(0.32%)와 비교하면 상승폭이 소폭 감소했다.

그러나 여전히 반포·잠원동 한강변 선호단지를 중심으로 집값이 오른 서초구(0.59%), 금호·행당동 역세권 대단지가 집값을 끌어올린 성동구(0.57%) 등을 위주로 집값이 빠르게 오르면서 서울 아파트값은 22주 연속 상승세를 보이고 있다.

이에 대해 정부는 내달부터 본격적으로 스트레스 DSR 2단계가 시행되면 수도권 대출 한도가 줄어들면서 집값 상승세도 저지하고, 치솟는 가계 대출도 효과적으로 관리할 수 있을 것이라는 입장이다. DSR은 연 소득에서 대출 원리금이 차지하는 비율을 말한다. 현재 은행 대출은 40%, 비은행 대출은 50%로 규제하고 있다.

스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출 등을 이용하는 차주가 금리상승으로 원리금 상환부담이 상승할 가능성을 감안해 DSR 산정 시 일정 수준의 스트레스 금리를 부과하는 것이다. 지난 2월부터 스트레스 DSR 1단계(0.35%포인트)가 시행됐고, 내달부터 2단계(비수도권 0.75%포인트, 수도권 1.20%포인트)가 적용된다.

특히 금융위원회는 최근 서울과 수도권을 중심으로 집값이 과열되고, 하반기 기준금리 인하 기대감에 따라 가계부채가 급증하고 있다고 판단, 은행권의 수도권 주담대에 한해 스트레스 금리를 기존 예정된 0.75%포인트에서 대폭 강화한 1.20%포인트로 올렸다.

이렇게 되면 차주들은 일부 대출한도 축소가 불가피하다. 시중 은행 시뮬레이션에 따르면 소득 5000만원의 다른 대출이 없는 직장인이 주택담보대출을 변동금리 4.00%, 만기 40년의 원리금균등분할상환 방식으로 받을 경우 현재는 대출가능 주담대가 3억7700만원 수준이지만, 내달부터 비수도권은 3억5700만원으로 2000만원 줄고, 수도권은 3억3600만원으로 4100만원 축소된다.

하지만 업계에서는 시중 주택담보대출의 대다수를 차지하는 고정금리 주담대는 스트레스 금리의 일부만 반영되기 때문에 실수요자의 불편은 제한적일 것이란 전망이 나온다.

또 최근 주택 공급 부족 우려와 집값 상승에 대한 기대감이 여전한 만큼 이번 대출 규제로 뜨거워진 주택 매수세를 잠재우는 데에는 한계가 있다는 지적도 나온다.

윤지해 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 "대출 한도가 줄어들면서 이탈하는 수요도 존재하지만, 스트레스 금리에 대한 3단계(100%, 2025년 1.5%~1.7% 예상) 적용까지 아직 1년여의 시간이 남아 있는 만큼 미리 의사결정에 나서려는 수요도 동시에 가세할 수 있다"고 전망했다.

이어 "스트레스DSR의 지역별 차등 도입 이슈는 스트레스 금리의 100% 적용 시점까지는 시장에서 다소 중립적 이슈로 평가된다"며 "대출규제가 강화될수록 은행을 이용하기보다는 사금융인 전세금을 레버리지로 활용하는 경향성도 커질 수 있어 제도 도입에 따른 부작용들을 검토할 필요가 있다"고 조언했다.


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