서울집값 하락 두달째…상가·토지 눈돌리는 투자자들

남북관계 개선·3기 신도시 발표로 토지에 관심

금리인상폭 낮아 여전히 상가 인기..,공실률 등은 문제

부동산시장 진입 적기 아냐…안전자산으로 눈길 돌려

【서울=뉴시스】김가윤 기자 = 서울 집값 하락으로 부동산 경기가 침체되자 투자자들은 '대체제'로 상가나 토지에 눈길을 돌리고 있다.

한국감정원 조사에 따르면 서울 집값이 지난달 15일 하락으로 전환한데 이어 이번주 5년4개월 이래 최대 낙폭을 보였다. 서울 집값이 꺾이자 부동산시장이 본격적으로 침체 국면에 들어갔다.

그러자 투자자들은 남북관계 개선과 3기 신도시 발표의 영향으로 접경지역과 경기지역 토지 투자에 관심을 보였다. 또한 11월말 한국은행에서 발표한 기준금리 인상폭이 예상보다 낮고 내년 인상 가능성도 불투명해지면서 상가도 꾸준하게 인기를 끌고 있는 것으로 보인다.

23일 부동산 및 금융업계에 따르면 올해 3분기까지 인기를 끌던 아파트 시장에 대한 투자문의는 줄어든 반면 상가나 토지시장이 투자 우선 순위로 올라섰다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "아파트시장의 규모는 전체 부동산시장 규모에서 20% 정도를 차지하기 때문에 아파트시장이 침체되면 자산가들은 그 이외의 시장에 진출한다"며 "공실률을 감안해도 매년 물가상승률 이상으로 자본수익이 올라 시세 차익을 보고 꼬마빌딩에 투자하는 자산가들이 많다"고 설명했다.

한국은행이 지난 20일 발표한 '2018년 하반기 금융안정보고서'에 따르면 상업용 부동산은 최근 들어 거래나 관련 금융 익스포저(연관금액)가 크게 늘었다. 월평균 거래량은 2013년 1만3000건에서 올해 1~9월 3만1000건으로 증가했다. 금융 익스포저 잔액은 2013년말 463조원에서 올해 9월말 810조원으로 큰 폭으로 확대됐다.

투자수익률은 지난해부터 올해까지 연 6~7%수준을 유지했다. 금융기관 역시 관련 담보대출을 확대하거나 간접투자상품을 적극 판매했다.

고 팀장은 "전통적으로 인기 있는 서울내 지역인 강남, 대학가, 오피스 중심 역세권에 투자자들은 관심을 많이 갖고 있다"며 "역세권이라고 하면 주변에 지하철역만 있는 것이 아니라 사당역처럼 버스랑 지하철이 교차해 소비 인구를 끌어들일 수 있는 곳을 말한다"고 말했다. 가격이 비싸지만 상권이 이미 형성돼 그나마 안정적이라고 판단되는 곳들이 주목받고 있다는 것이다.

수익형 부동산이 아파트의 '대체제'로 주목 받고 있지만 공실률이 높아지고 있고 앞으로 기준금리 인상 가능성도 없지 않아 토지가 투자대상으로 뜨고 있다는 분석도 있다.

홍춘욱 키움증권 투자전략팀장은 "꼬마빌딩의 경우는 워낙 자산가들 수요가 꾸준히 존재하는 시장이라 인기가 있지만 공실률 문제도 불거지고 있고 임대수익률이 떨어지고 있다"며 "2010년 이후 상가 시장 인기가 확실히 있었다면 2016년~2017년 아파트 시장에 관심이 모아졌다가 지금은 주택보다는 토지쪽에 관심이 높아지고 있는 상태"라고 지적했다.

지난 10월 국토교통부는 올해 1~3분기 전국 땅값은 3.33% 상승해 지난해 3분기까지 누계(2.92%) 대비 소폭 높은 수준(0.41%p 상승)이라고 분석했다. 이는 같은기간 소비자물가 변동률(1.47%)보다 다소 높은 수준이다.

다만 상가·토지 모두 진입장벽이 높아 일반 투자자들이 관심을 갖기 쉽지 않을뿐더러 토지가격도 이미 많이 올라 지금 시점에 투자하기엔 적당하지 않다는 지적도 나왔다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "이미 3기 신도시나 접경지역 개발이슈가 나와 땅 투자에 들어가면 큰돈은 안된다"며 "가격이 한껏 올라와있는 상태이기 때문에 자칫하면 보상가액이 매매한 금액보다 더 낮을 수도 있고 보상요건 갖추기도 쉽지 않다"고 지적했다.

이 같은 이유로 부동산시장보다는 다른 투자상품에 눈을 돌리는 투자자들도 많아졌다.

강태욱 한국투자증권 PB부동산팀장은  "미국이 금리를 올리면 결국 우니나라 기준금리도 같이 오를텐데 금리가 올라가면 수익률도 안좋아지고 대출도 부담스러워져 부동산시장에서는 적극 매수에 나설 타이밍은 아니다"라며 "당분간 현금을 들고 있는게 좋기 때문에 시장이 불안할수록 달러 등 안전자산을 찾는 사람들이 많다"고 말했다.

특히 선진국 자산에 관심이 많은 것으로 나타났다.

홍춘욱 팀장은 "해외투자가 열띤 상태인데 요즘 달러 시장에도 관심이 많고 그쪽 시장상품도 많이 나와 선진국 자산에 대한 관심이 꽤 많은 것으로 보인다"며 "안전자산을 찾는다는 것 자체가 현재 투자심리가 매우 위축돼있다는 것을 반증한다"고 분석했다.

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