올해 아파트 23만가구 공급…서울 3.3㎡ 평균 3529만원

분양가 인상 기조에 입지·가격 따른 '옥석가리기' 심화

[서울=뉴시스] 2023년 시도별 청약경쟁률. (표=부동산R114 제공)

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 고금리 기조와 대출축소로 자금부담이 더해지면서 분양가상한제 적용 여부, 적정 분양가 등에 따른 선별 청약이 계속될 전망이다.

정부가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 연착륙을 위한 노력을 하고 있지만 내년에도 금융 및 자금조달 환경이 악화될 여지가 커 비수도권 사업지, 리스크에 취약한 건설사들의 부실화가 가속화될 수 있다는 분석이 나온다.

올해 전국 23만채 공급…물량 68%는 하반기에

18일 부동산R114에 따르면 올해 전국에서 23만1549가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 상반기 분양실적은 7만4723가구로 2022년(16만5436가구) 같은 기간 대비 45% 수준에 그쳤다. 미분양으로 인한 자금흐름 악화와 원자재 가격 및 인건비 인상 등에 따른 분양가 상승 압력이 커짐에 따라 건설사들의 분양 지연 사례가 늘어난 영향이 크다.

반면 3분기부터 서울 및 수도권을 중심으로 청약 시장 분위기가 개선되면서 4분기에만 연간 총 공급량의 절반에 가까운 10만5190가구가 집중됐다. 다만 지방도시를 중심으로 분양시장의 위축된 분위기가 이어지고 있는 만큼 연말 분양예정 물량이 내년으로 이월되는 사례가 다수 발생할 것으로 예상된다. 특히 미분양 누적 리스크가 해소되지 않은 대구, 울산 등은 내년 상반기까지도 공급 재개에 조심스러운 움직임이 이어질 가능성이 크다.

서울·충북·대전은 훈풍…일부 지방 미분양 속출

전국 아파트 평균 청약경쟁률은 12.3대 1로, 지난해 7.5대 1 대비 소폭 상승하며 두 자릿수를 회복했다. 하지만 지역별 양극화는 더욱 심화됐다. 평균 경쟁률이 전국 평균을 상회한 지역이 지난해 8곳이었는데 올해는 3곳에 불과했다. 1대 1 경쟁률에 못 미친 미달 지역은 2곳에서 3곳으로 확대됐다.

서울은 평균 청약경쟁률이 59.5대 1을 기록하며 전국에서 청약열기가 가장 뜨거웠다. 규제지역 추첨제 확대와 1·3대책 영향으로 강남3구(강남·송파·서초) 및 용산구를 제외한 서울 전역이 규제지역에서 해제되면서 금융·세금·청약제도 등의 기준 완화로 청약시장 진입 문턱이 낮아졌다.

또 규제지역 내 다주택자의 주택담보인정비율(LTV)이 0%에서 30%로 확대되고, 중도금 대출 분양가 상한선(12억원 한도) 등이 폐지됨에 따라 청약 당첨자의 자금 조달 부담 또한 줄며 지난해에 비해 고조된 청약 흐름을 나타냈다.

지방에서도 충북과 대전 등은 산업단지 인접지와 분양가상한제 적용 단지를 중심으로 청약성적이 좋았다. 신축 아파트 공급 진도율이 저조한 상황에서 내년에도 분양가 인상이 불가피할 것으로 예상됨에 따라 대기 수요가 꾸준한 인기지역은 서둘러 청약 기회를 선점하려는 움직임이 이어질 전망이다. 고금리 장기화로 수요층의 금융비용 부담이 커지면서 단지별 분양가 적정성과 입지 및 상품의 특장점 유무에 따라 선별청약 경향은 더 뚜렷해질 것으로 보인다.

평당 분양가 전년比 285만원 인상

올해 전국 3.3㎡당 평균 아파트 분양가는 1806만원으로 집계됐다. 지난해 1521만원에 비해 285만원 급등했다. 규제지역 해제로 민간택지 분양가상한제 적용 지역이 서울 강남3구 및 용산구로 축소된 데 이어, 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리대상에서도 벗어나면서 높아지는 분양가에 제동을 걸 만한 장치가 사라진 영향이 크다.

내년에는 '2030 국토교통 탄소중립 로드맵'에 의해 제로에너지건축물 인증이 의무화됨에 따라 건축비용이 늘어날 가능성이 높다. 또 국제 정세 불안으로 원자재값 변동성이 커지며 추가적인 분양가 인상이 불가피할 전망이다.

서울의 3.3㎡당 평균 아파트 분양가격은 3529만원으로 전년 3476만원 보다 소폭 상승했다. 한강 이북을 중심으로 신규 분양이 몰렸음에도 마포·성동·동대문구 등에서 전용 84㎡ 기준 13억~14억원대로 분양가가 책정되며 높은 분양가 수준을 유지했다.

이어 제주의 평균 분양가격은 2447만원으로 전국에서 두 번째로 높았고 ▲광주 2131만원 ▲부산 1952만원 ▲경기 1885만원 순으로 집계됐다. 울산과 대구 등은 위축된 분양경기가 반영되며 전년에 비해 분양가격이 낮아졌다.

공급대책 실행력 중요…총선 후 정책 흐름 변수

고금리, 원자재 가격 상승, 프로젝트파이낸싱(PF)시장 경색 등으로 주택공급 여건이 악화되면서 장래 주택 수급불균형이 우려되는 상황이다. 주택 인허가(1~10월)는 전년년 동기 대비 36%(42만8000호→27만3000호)낮아졌고, 착공 실적도 14만1000호로 전년(33만호) 같은 기간 보다 57.2% 감소했다.

정부는 공공주택 공급물량 확대와 민간의 신규 인허가 촉진 및 착공 조기화를 유도하기 위해 '9·26 주택공급 활성화 방안'을 발표했다. 공공주택 물량 확충을 위해 3기 신도시 등 3만호를 포함해 신규택지 8만5000호, 민간물량 공공전환을 통한 5000호 등 총 12만호 추가 공급을 예고했다. 민간주택시장의 원활한 자금조달을 위해 PF대출 보증 확대 및 중도금 대출 지원 등 금융지원을 확대하고 분양가상한제 적용 주택의 실거주의무 폐지 등 규제 정상화 입법도 완료할 예정이다.

정부가 적극적으로 공급 의지를 표명하면서 중장기적으로 공급 부족 이슈를 완화시킬 것으로 기대된다. 그럼에도 높은 금리수준과 업황 부진이 길어진다면 PF부실 위험 규모가 확대되고, 계획한 공급사업 실행이 불투명해질 가능성도 배제할 수 없다. 공공주택의 차질 없는 공급과 더불어 수요 회복이 빠르게 이뤄져야만 민간건설사의 참여를 독려해 공급 확대를 극대화할 수 있다는 분석이다. 내년 총선 결과에 따른 주택 정책 흐름도 변수가 될 수 있어 예의주시할 필요가 있다.

입지 및 가격 경쟁력에 따라 온도차 '뚜렷'

분양가 인상 기조가 이어지고, 금융비용 부담이 가중될 수록 청약 수요층의 가격 민감도가 커지고 있다. 이에 따라 내년 분양시장은 서울 등 일부 선호지역 내에서도 입지와 단지별 분양가 수준에 따라 청약 온도차가 심화되는 한 해가 될 전망이다.

서울은 올해 분양일정이 연기됐던 강남3구 정비사업지 대어들이 몰려온다. 강남구 '청담르엘', 서초구 '아크로리츠카운티', 송파구 '잠실래미안아이파크 등이 분양을 예고하고 있다. 분양가상한제 적용과 추첨제 확대로 청약 수요자들의 이목이 집중될 것으로 예상된다. 공사비 증액과 사업주체간 내홍 등으로 분양일정이 표류되는 단지도 있을 수 있다. 주변 시세 대비 분양가 수준이 결정됨에 따라 매매시장 가격 추이를 고려해 분양시기를 조율하는 단지들이 늘면서 공급시기는 유동적일 전망이다.

무주택 신혼부부와 청년층은 공공분양 아파트를 주목하면 좋다. 뉴홈 사전청약분 1만 가구가 공급될 예정이고 신생아 특별공급 신설, 부부 개별 특별공급 신청 허용 등 공공분양 특공 기준이 완화된다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "청약 대기자들은 산업단지 등 양질의 일자리가 풍부한 지역과 개발 및 교통호재 여부 등을 고려해 비교적 수요가 뒷받침 될 수 있는 단지 위주로 선별청약하는 '족집게 청약' 전략이 필요해 보인다"고 조언했다.


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