"강남불패 다시 꿈틀"…부동산시장 '내성'만 키웠나

집값 상승→규제→주춤→상승→추가 규제 '되풀이'

신규 공급 늘리고 풍부한 유동자금 분산 정책 필요

【서울=뉴시스】 은마아파트.

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = "강남지역에서 지은 지 10년이 안 된 아파트 매물이 워낙 귀해서 부르는 게 값이예요."

서울 서초구 반포동 반포자이 단지의 한 공인중개사무소 관계자는 지난 15일 뉴시스 취재진과의 통화에서 이렇게 말했다. 이 관계자는 "정부가 강력한 규제 대책으로 수요를 억제한다고 하더라도 강남지역은 수요가 워낙 풍부해서 한계가 있다"며 "지금도 매물이 나오면 연락을 달라는 매매 대기자가 있다"고 말했다.

서울 아파트값이 3개월여 만에 다시 상승했다. 정부의 잇단 규제와 코로나발(發) 실물 경기 침체 영향으로 지난 3월 말부터 이어지던 집값 하락세가 멈췄다. 특히 서울 집값의 바로미터인 강남지역이 넉 달 만에 상승세로 돌아서며 집값 불안 조짐을 보이고 있다. 기준금리 인하와 강남권 위주 급매물 소진 이후 집값 상승폭이 확대되면서 강남권 전체 하락 폭이 줄었고, 비강남권 아파트값도 오름폭이 커진 결과다.

11일 한국감정원의 전국 주간(지난 8일 기준) 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트값은 지난주 대비 0.02%의 상승해 13주 만에 오름세로 돌아섰다. 서울 25개구 가운데 중구(-0.01%)를 제외한 모든 구에서 집값이 상승하거나 보합(0.00%)을 기록했다.

강남구는 0.02% 오르며 지난 1월 둘째 주 이후 넉 달여 만에 가격이 상승했다. 송파구는 전주(-0.03%) 대비 0.05% 상승했다. 서초구와 강동구는 각각 전주(-0.04%) 대비 0.00%로 보합으로 전환했다. 기준금리가 역대 최저 수준으로 낮아지고, 현대차그룹의 신사옥 글로벌비즈니스센터(GBC)가 착공 허가 등 강남지역 개발 호재 등이 영향을 미쳤다는 분석이다.

강북 신흥 주거지역인 마포·용산구(0.00%)는 이번 주 보합으로 전환했고, 양천구(0.02%)는 목동5단지가 정밀안전진단을 통과한 이후 재건축 단지 위주로 매수세가 유입되며 상승 전환했다. 구로구(0.05%)·동대문구(0.03%)·중랑구(0.02%) 등 9억원 이하 중저가 단지가 많은 지역들의 집값 역시 오름세다.

강남지역의 집값 상승세가 계속될 것이라는 게 현지 공인중개사들의 얘기다. 대치동의 한 공인중개사무소 대표는 강남지역에서는 집값이 더 오를 것이라는 예상이 기정사실로 받아들이는 분위기"라며 "전통적으로 투자수요와 실수요가 워낙 많다보니 정부의 웬만한 규제에도 결국에는 집값이 다시 상승할 것이라는 전망이 우세하다"고 전했다. 

정부 대책 발표 이후 집값이 잠시 주춤한 뒤 일정 기간이 지나면 당시 상승하고, 추가 대책을 발표하는 악순환이 반복되고 있다. 지난 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트값은 사상 최장 기간인 32주 연속(2018년 11월 둘째 주~6월 셋째 주) 하락세를 기록했다. 또 대출·세금·청약·공급 대책 등을 총망라한 가장 강력한 규제로 꼽히는 12·16 대책에도 집값 하락세는 9주 만에 멈췄다. 주택시장에서는 임시방편식 규제만 쏟아낸 정부 정책이 한계에 직면했다는 우려의 목소리가 점점 커지고 있다. 

정부는 집값이 들썩일 조짐을 보이자 추가 규제 가능성을 내비쳤다. 하지만 주택시장에서는 추가 대책 실효성을 두고 뒷말이 무성하다. 일각에선 '투기와 집값은 반드시 잡겠다'는 정부의 약속이 공염불이 될 가능성이 크다는 관측도 나오고 있다. 정부 규제에도 부동산시장은 반대로 움직이고 있기 때문이다. 가장 강력한 규제라고 내놓은 이번 12.16 대책에도 집값이 다시 상승하고, 풍선효과 등 부작용이 적지 않았다.

서울은 이미 전방위 규제 대책을 쏟아낸 상황에서 뾰족한 추가 대책이 있을지, 있다면 효과가 얼마나 될지도 미지수다. 추가대책으로는 대출규제 주택 가격 기준을 현재 9억원 초과에서 6억원으로 낮추는 방법이 가장 유력하다. 현재 12·16 대책으로 15억원이 넘는 주택에 대한 담보대출 자체가 안 되고, 9억원을 넘는 주택도 9억원 초과분에 대해선 주택담보인정비율(LTV)이 20%만 적용된다.

전문가들은 시장의 수요를 정책으로 억누르는 데는 한계가 있다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "서울 집값은 대책이 나온 직후에만 주춤하는 듯하다 또 다시 상승하는 패턴이 반복되면서 정부 정책에 대한 내성이 생겼다"며 "안전자산인 아파트에 투자하려는 수요와 매매수요가 강남 등 서울 인기지역에 몰리면서 정부의 규제 대책은 일시적인 효과에 그치고 있다"고 설명했다. 

권 교수는 "대출규제 강화 등 정부가 추가 대책을 내놓는다 하더라도 집값 상승세가 계속 될 수 있다"며 "수요가 있는 곳에 적정량의 신규 공급을 늘리고, 시중에 풍부한 유동자금을 부동산이 아닌 다른 투자처로 유인할 수 있는 정책 대안이 필요하다"고 덧붙였다.


◎공감언론 뉴시스 [email protected]