[집피지기]안전한 부동산 거래의 시작 '등기부등본' 제대로 보려면?

등기부등본으로 소유주·채무 여부 확인 필수

소유권 자주 바뀐 부동산 하자 가능성 주의

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 등기사항전부증명서(등기부등본)는 부동산 권리를 확인할 수 있는 자료입니다. 부동산 매매계약이나 임대차계약을 할 때 기본적으로 확인해야 합니다.  

등기부등본을 통해 실소유자 확인과 근저당권, 가압류 등 권리 관계를 한눈에 파악할 수 있습니다. 계약 이후 권리관계 등으로 인한 법적 분쟁과 불미스러운 일을 예방할 수 있습니다.
 
등기부등본은 누구나 발급 및 열람이 가능합니다. 통상 등기부등본은 부동산 거래를 진행하는 공인중개업소를 통해 받습니다. 직접 등기부등본을 열람하고 싶다면 대법원 인터넷등기소를 이용하면 됩니다. 주소만 알면 누구나 열람할 수 있습니다. 정보를 투명하게 공개하는 것은 부동산 계약 과정에서 피해를 사전에 막기 위함입니다. 단, 열람 수수료는 700원, 발급수수료는 1000원입니다.

부동산 등기부등본의 항목은 ▲등기번호 ▲표제부 ▲갑구 ▲을구 등 크게 4가지입니다. 등기부등본 표제부에는 해당 부동산의 주소와 면적, 용도 등 기본적인 내용들이 담겨 있습니다. 거래를 희망하는 부동산 관련 정보가 일치하는지 1차적으로 확인할 수 있습니다.

이어 '갑구'와 '을구'를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 우선 갑구에는 부동산 소유권과 관련된 권리 관계가 수록돼 있습니다. 등기 목적과 접수일, 등기 원인 등이 대표적입니다. 등기 순서에 따라 마지막 부분에 현재 부동산 소유주가 누구인지 기록돼 있기 때문에 거래 당사자와 일치하는지 확인할 수 있습니다. 거래가 잦아 소유권이 자주 바뀐 부동산은 하자가 있을 수 있기 때문에 주의를 해야 합니다.

을구에선 (근)저당권, 임차권, 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인할 수 있습니다. 부동산 담보와 채무 상황 등을 파악할 수 있기 때문에 더욱 꼼꼼하게 따져봐야 합니다. 주택임대차보호법에 따라 임차권과 전세권을 포괄적으로 인수하기 때문에 문제 발생 소지가 적습니다. 다만 은행 담보대출인 근저당권은 매도자가 말한 것과 다른 내용이 기록돼 있는지 확인해야 합니다. 또 포괄 근저당권이 설정돼 있다면 바로 해지하고, 대출차 명의도 변경해야 합니다.

아울러 실제 계약서를 작성할 때도 주의해야 합니다. 임대인이나 중개사 등기부등본을 떼오면 문제가 발생할 여지가 있기 전 날짜의 등본을 떼와 '을구'가 없이 '갑구'만 확인시켜주는 경우가 있습니다.

피해를 예방하기 위해서는 마지막 잔금을 치르기 전에 다시 한번 등기부등본을 직접 떼보는 게 좋습니다. 계약 뒤 매도자가 아파트를 담보로 대출을 받는 경우도 있기 때문입니다. 또 계약서를 작성할 때 '잔금을 치를 때 등기부등본 상에 소유권 이전과 관련해 문제가 있거나, 변동 사항이 있으면 계약을 해지한다'는 조항을 포함시키는 것도 방법입니다.  

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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