'핀셋 규제' 안 통하는데...21번째 부동산 대책 효과 있을까

집값 상승→규제→주춤→상승→추가 규제 되풀이 '한계'

핀셋 규제 효과 無, 신규 공급 확대·수요 분산 대책 '필요'

[서울=뉴시스] 고범준 기자 = 서울 송파구의 한 공인중개사무소 모습. 2020.06.14. [email protected]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 지난해 12·16 부동산 대책 이후 하락세였던 서울 아파트값이 10주 만에 상승세로 돌아서고, 수도권 일부 지역의 집값이 들썩이는 등 집값 불안 조짐이 커지자 17일 정부가 추가 대책 마련에 고심하고 있다.

정부의 바람대로 부동산시장이 안정화되고 있지 않기 때문이다. 부동산시장은 잇단 규제에도 여전히 불안하다. 서울 집값은 상승세로 돌아섰고, 수도권 비규제지역에서는 '갭투자'(전세 보증금 끼고 주택 구입)가 기승을 부리면서 집값이 급등하는 '풍선 효과'가 이어지고 있다. 또 서울 전셋값이 50주 연속 오르면서 임대시장의 불안은 시간이 갈수록 가중되고 있고, 청약시장은 지역에 상관없이 사상 최고 경쟁률을 기록할 정도로 과열이다. 

특히 정부 대책 발표 이후 집값이 잠시 주춤한 뒤 일정 기간이 지나면 다시 상승하고, 추가 대책을 발표하는 악순환이 반복되면서 정부의 '핀셋 규제'는 한계가 있다는 지적이다. 지난 2018년 9·13 대책 이후 서울 아파트값은 사상 최장기간인 32주 연속(2018년 11월 둘째 주~6월 셋째 주) 하락세를 기록했다. 또 대출·세금·청약·공급 대책 등을 총망라한 가장 강력한 규제로 꼽히는 12·16 대책에도 집값 하락세는 9주 만에 멈췄다.

추가 대책이 잇따라 나온 것 역시 수요억제 위주의 규제 정책 한계를 정부가 역설적으로 증명하고 있다는 평가다. 문재인 정부가 들어선 뒤 현재까지 총 20번에 걸쳐 고강도 부동산 규제 대책을 쏟아냈는데도 불구하고, 내성만 키우고 정작 집값은 잡지 못하는 악순환이 되풀이되고 있다는 비난을 목소리가 커지는 대목이기도 하다.

한국감정원의 전국 주간(지난 8일 기준) 아파트 가격 동향 조사에 따르면 서울 아파트값은 지난주 대비 0.02%의 상승해 13주 만에 오름세로 돌아섰다. 서울 25개구 가운데 중구(-0.01%)를 제외한 모든 구에서 집값이 상승하거나 보합(0.00%)을 기록했다.

수도권 집값 상승세는 심상치 않다. 한국감정원의 전국주택가격동향조사에 따르면 최근 3개월(3~5월 기준)간 집값이 많이 오른 지역 10곳 중 6곳이 수도권과 인천의 투기과열지구나 조정대상지역 등 규제지역이다.

집값이 가장 많이 오른 지역은 군포시로, 9.44% 상승했다. 이어 ▲구리시 7.43% ▲인천 연수구 6.52% ▲세종시 6.14% ▲수원 영통구 5.95% ▲수원 권선구 5.82% ▲안산 단원구 5.73% ▲용인 수지구 4.95% ▲수원 팔달구 4.69% ▲시흥시 4.65% 등의 뒤를 이었다. 비규제지역에서는 ▲화성시 4.53% ▲오산시 4.35% ▲인천 서구 4.25% ▲인천 남동구 4.14% 순으로 집값이 올랐다.

지방에서는 대전시 서구가 3.23%로 가장 많이 올랐고, ▲대전 동구 3.31%▲△대전 중구 2.24% ▲대전 유성구 2.19% ▲대전 대덕구 1.59% ▲평택시 1.54% ▲울산 북구 1.35% 순으로 상승했다.

정부는 21번째 부동산 대책에는 조정대상지역을 대폭 확대하는 방안이 담길 것으로 보인다. 수도권은 파주와 연천 등 접경지역을 제외한 대부분 지역이 조정대상지역으로 묶을 가능성이 크다. 또 기존 조정대상지역을 투기과열지구로 격상하는 방안도 유력하게 검토되고 있는 것으로 알려졌다.

현재 조정대상지역은 서울 전역 25개 구(邱)와 경기도 과천, 성남, 수원 팔달, 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕, 용인 수지·기흥 등 44곳이다. 최근 집값이 크게 상승한 인천과 경기 군포, 안산, 대전 등이 조정대상지역으로 새로 지정될 전망이다. 이와 함께 집값 상승이 눈에 띄는 수원 영통·권선구, 구리 등은 투기과열지구로 격상될 것으로 보인다.

정부는 또 캡투자를 막을 대책도 내놓을 것으로 보인다. 대출 규제를 강화해 투기세력의 돈줄을 차단하는 방안이 나올 전망이다. 집값 상승을 주도하고 있는 9억원 이하 중소형 아파트에 대한 캡투자를 차단하기 위해 주택담보대출비율(LTV) 비율을 현재 50%에서 더 낮출 것으로 예상된다. 또 전세대출 회수 기준을 9억원에서 6억원으로 낮추거나 고가 주택 소유자에게는 전세대출을 전면 금지하는 방안도 검토되고 있다. 특히 전세를 끼고 주택을 매매할 경우 2년 이상 실거주를 의무화하는 방안도 물망에 오르고 있다.

하지만 부동산시장에서는 핀셋 규제만으로 집값 잡기에 한계가 드러난 만큼 대책도 달라져야 한다는 게 중론이다. 재건축·재개발 규제 완화를 통해 신규 아파트 공급을 확대하거나 풍선 효과를 차단하기 위해 시중의 풍부한 유동자금이 부동산시장 유입되는 것을 차단할 수 있는 정책이 필요하다는 게 부동산시장의 안팎의 시각이다. 땜질식 단기 처방보다는 큰 틀에서의 근본적인 처방이 필요하다는 얘기다.

내년부터 신규 입주물량이 절반 수준으로 줄면서 부동산시장의 불안이 가중될 것으로 전망된다. 부동산인포에 따르면 내년 서울에서는 아파트 기준 총 2만3217가구가 분양 예정이다. 이는 올해 입주물량(4만2173가구)의 절반 수준인 55.1%에 불과하다. 2022년엔 1만3000여 가구까지 줄어들 전망이다. 다만, 올해 신규 분양 단지들이 이르면 2022년부터 입주할 수 있는 만큼 조금 더 증가할 여지가 있다.

전문가들은 집값이 오른 뒤 나오는 정부의 핀셋 규제는 한계가 있다고 지적했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "20번의 걸친 정부의 부동산 규제 대책 발표 이후 단기적인 효과가 있었지만, 장기적으로 집값을 하락시키거나 안정화하는데 한계가 있었다"며 "초저금리 기조 장기화시대에 시중에 풍부한 유동자금이 안전자산으로 꼽히는 부동산에 몰릴 수밖에 없고, 다른 비규제지역으로 집값 상승이 옮겨가는 현상이 반복될 수 있다"고 설명했다.

권 교수는 "규제가 강할수록 집값이 급등했다는 '학습효과'가 만연한 상황에서 신규 공급 확대와 수요 분산이라는 근본적인 처방이 나와야 집값 안정화 효과가 지속될 것"이라며 "정부가 강남 등 서울지역 주택 수요 분산을 위해 3기 신도시 건설을 추진하고 있지만, 주택 수요를 분산시키는 데 한계가 있기 때문에 수요자들이 원하는 지역에 신규 물량을 적절하게 공급하는 근본적인 대책이 필요하다"고 덧붙였다.


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