서울 오피스텔 시장 언제 볕 드나…매매가 5개월 만에 또 하락 전환

임대수익률은 전국서 전월 比 올라…"내년엔 시장 회복 전망"

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 23일 서울 시내의 한 부동산 앞에 오피스텔 매물 가격표가 붙어 있다. 2024.09.23. [email protected]

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 = 11월 전국 오피스텔 가격 하락폭이 커지면서 서울 오피스텔 매매가격도 5개월 만에 다시 하락세로 전환됐다.

17일 한국부동산원의 '11월 오피스텔가격동향조사'에 따르면 지난달 전국 오피스텔 매매가격 변동률은 -0.13%를 기록, 공급이 많은 지역을 중심으로 매수심리가 위축되며 전월(-0.08%) 대비 하락폭이 커졌다. 수도권 지역 역시 전체적으로 하락폭이 확대(-0.05%→-0.08%)됐다.

특히 서울(0.03%→-0.01%)은 지난 6월 전월 대비 0.02% 하락한 뒤 7월 보합세(0.00%)를 거쳐 8월부터는 3개월(0.03%→0.02%→0.03%) 연속으로 상승세를 보인 바 있다. 그런데 이로부터 5개월 만인 지난달 다시 매매가격지수 변동률이 하락으로 전환된 것이다.

한국부동산원은 "가격 상승에 대한 부담감이 증가하는 가운데 신축 오피스텔 공급이 많은 서울 동북권이 하락을 주도하며 하락으로 전환됐다"고 설명했다.

그 외에도 경기지역(-0.10%→-0.08%)은 하락폭이 축소됐으나 인천(-0.12%→-0.26%)은 신축 아파트 공급이 많은 지역을 중심으로 오피스텔 수요가 감소하면서 하락폭이 더 커졌다. 지방에선 부산, 대구, 광주 등 대부분 지역에서 하락폭이 확대되며 전체적으로 하락폭이 확대(-0.23%→-0.31%)됐다.

[서울=뉴시스] 한국부동산원의 '11월 오피스텔가격동향조사' 매매가격 동향 2024.12.17 (자료 제공=한국부동산원) [email protected] *재판매 및 DB 금지

오피스텔 전세시장 역시 매매와 전세가격의 격차 축소로 전세기피 현상이 심화되며 전국적으로 하락폭이 확대(-0.06%→-0.08%)됐고, 서울도 보합세(0.02%→0.00%)로 전환됐다.

아울러 꾸준히 오르던 오피스텔 월세가격도 상승세 장기화에 따른 수요 감소의 영향으로 전국적으로 상승폭이 축소(0.14%→0.11%)됐다. 서울(0.14%→0.09%)의 경우 역세권 신축 오피스텔에 대한 수요는 꾸준했지만 상대적으로 수요가 적은 노후 오피스텔을 중심으로 방매가격이 하락하며 상승폭이 줄었다.

다만 전국 오피스텔 수익률은 5.43%로 전월(5.41%) 대비 0.02%p(포인트) 상승했다. 지역별 수익률은 대전 7.83%, 세종 6.38%, 광주 6.33% 순으로 높았으며, 서울이 4.89%로 가장 낮았다.

이는 오피스와 중대형상가, 국고채 금리, 주택담보대출 금리보다 높은 수준이다. 한국은행에 따르면 올해 10월과 11월 한국은행 기준금리가 0.25%p씩 두 차례(3.50%→3.25%→3.00%) 하향 조정됨에 따라 현재 정기예금 이자 혹은 국고채 투자 수익률은 2~3% 수준으로 하락한 상태다.

이에 일각에선 오피스텔 시장이 내년부터는 다시 회복세를 보일 것이라는 분석도 나온다. 2025년에도 기준금리 추가 인하 가능성이 존재하고, 시장에 아파트값 급등에 따른 피로도가 계속 쌓여있어 아파트 대비 상대적으로 저렴하면서 안정적 수익 창출이 가능한 오피스텔이 투자자들의 주목을 받을 수 있기 때문이다. 또 내년부터 오피스텔 신규 공급시장이 크게 위축된다는 전망도 한 몫을 하고 있다.

실제 부동산R114에 따르면 올해 전국 오피스텔 분양물량은 부동산 호황기였던 2021년 5만6704실의 29.13% 수준인 1만6522실 수준으로 급감했고, 입주물량도 꾸준히 감소해 2021년 7만7018실의 절반에도 못 미치는 3만2214실(41.82%)에 불과했다. 분양에서 입주까지 약 3년 내외가 소요되는 것을 고려할 때 2025년 입주(예정)물량은 소폭 감소한 3만여실 수준으로 예상되며, 2026년 이후에는 반 토막 이상 감소한 1만실 이내에 그칠 것으로 추정되고 있다.

윤지해 부동산R114 리서치팀장은 "계속해서 고점을 경신하는 높은 아파트 값에 밀려 대체재를 찾는 실수요 관심이 늘어나고, 예금 이자 대비 높은 임대 수익률로 투자자들의 기대가 증가하면서 2025년 오피스텔 시장은 올해보다 회복세가 두드러질 것으로 전망한다"고 말했다

하지만 그는 "과거 2019~2021년 부동산 시장 호황기 대비 회복정도는 여전히 낮은 수준이고, 저성장, 양극화 등 선호도에 따른 불확실성 요소들이 남아있는 만큼 확대 해석에는 주의할 필요가 있다"고 덧붙였다.


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