[집피지기]시행사와 시공사는 어떻게 다른가?

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 아파트나 상가를 분양 받을 때 모델하우스나 분양 광고에서 '시행사'와 '시공사'라는 용어를 흔히 접한다. 다만, 시행사와 시공사의 차이를 모르는 경우가 허다하다. 한 번쯤은 들어봤지만, 평소 쓰지 않는 용어다보니 무심코 넘어가기도 한다.

하지만 분양을 받을 때는 시행사나 시공사가 믿을 만한 업체인지 반드시 확인해야 한다. 입주 전 시행사가 도산하면 분양 조건을 보장받을 수 없고, 공사 지연에 따른 피해를 볼 수 있기 때문이다. 또 향후 발생할 수 있는 하자나 보수 등으로 인한 법적 분쟁에서 책임 소재를 가릴 수도 있다. 뉴시스 '지피지기'가 분양 광고에 자주 등장하는 시행사와 시공사가 차이와 역할에 대해 정리했다.

◇공사 전 과정 기획·책임...사업주체 '시행사'

시행사는 공사의 전 과정을 맡아 관리한다. 토지매입부터 각종 인허가, 자금 조달, 분양, 입주 등 총괄하는 업무를 맡는다. 예를 들어 아파트의 경우 계약자와의 계약에서부터 입주까지의 전 과정을 관리하고 책임진다.

시행사는 부동산개발업을 영위하기 위해 국토교통부에 등록한 부동산개발업자로, 주택법에서는 '사업주체', 건축법에서는 '건축주'라고 지칭하고 있다.

시행사는 시공사인 건설회사에 도급건설을 위탁하고, 금융기관으로부터 자금 조달을 담당한다. 시행사는 재건축 아파트의 경우 재건축조합, 민간사업자라면 부동산개발회사나 지주 등이 대표적이다. 계약자가 아파트나 상가 입주 후 하자가 발생했을 경우 책임은 시행사 몫이다.

과거에는 대형 건설사들이 시행사와 시공사 역할을 병행했다. 하지만 건설사들이 보다 많은 건물을 짓기 위해 대출을 많이 받아 부채비율을 높아졌다. 국제통화기금(IMF) 외환위기 이후 부채비율을 줄이기 시행사와 시공사 역할이 나눠졌다.

분양할 때 시행사와 협력해 분양을 담당하는 분양대행사가 있다. 분양대행사는 시행사에게 일정부분 수수료 받고 분양과 관련된 마케팅 홍보활동을 전담한다. 분양률을 높이기 위한 실질적인 업무를 수행한다. 모델하우스에 상주하는 직원들은 시행사 직원들도 있지만, 분양대행사 직원들이 배치된 경우도 있다.

분양 시 유명한 아파트 브랜드나 건설사를 따지기보다 사업 주체인 시행사의 역량과 자금능력 등을 꼼꼼하게 따져봐야 한다.

◇실제 공사 담당 '시공사'

시공사는 실제 공사를 담당하는 회사다. 건설면허를 보유하고 시행사로부터 수주한 공사를 맡는다. 시공사로부터 발주를 받아 건축물의 설계와 토목 등 실제 건축물을 건설한다.

삼성물산이나 GS건설, 대림산업 등이 시공사에 대표적인 예다. 시공사는 건축비와 이윤이 포함된 공사비를 시행사로부터 받는다.

시공사는 건설 외에는 분양 등 다른 분야에는 관여하지 않는다. 시공사가 부도가 났을 경우 시행사는 다른 시공사를 선정해 공사를 계속 진행할 수 있다. 간혹 시공사가 시행을 함께 맡아 진행하는 경우도 있다.

※'집피지기' = '집을 알고 나를 알면 집 걱정을 덜 수 있다'는 뜻으로, 부동산 관련 내용을 누구나 쉽게 이해할 수 있게 설명하기 위한 연재물입니다. 어떤 궁금증이든 속 시원하게 풀어드리도록 노력하겠습니다.


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