집값 10%로 10년 살고 내 집 마련...'누구나 집' 본격 시동(종합)

국토부, 인천·의왕·화성에 6075가구 시범사업

10년 후 분양가 미리 결정…상승 시 시세차익

집값 올라도 내려도 임차인엔 타격 없어

하락 때 사업자 손실 불가피...건설사 참여할까

[서울=뉴시스] 누구나집 택지공모 사업지 개요. (표=국토교통부 제공)

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 집값의 10%만 보증금으로 내면 10년 동안 시세보다 낮은 가격으로 살다가 최초 확정된 가격으로 내 집 마련을 할 수 있는 '누구나 집' 시범사업이 본궤도에 오른다.

국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 인천도시공사는 인천 검단, 의왕 초평, 화성 능동 등 6개 사업지에 '분양가확정 분양전환형 공공지원민간임대주택(누구나 집)' 공급을 위한 사업자 공모를 8일부터 시작한다고 6일 밝혔다.

인천 검단 4개 블록에 전용면적 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 공동주택 4225가구, 의왕 초평에 60㎡ 이하 및 60∼85㎡ 951가구, 화성 능동에  60~85㎡ 이하 899가구를 공급할 계획이다. 모두 6075가구다.

10년 후 분양가 미리 확정…싸게 살다 시세차익도

누구나 집은 청년·신혼부부 등 무주택자에게 저렴한 가격으로 내 집 마련 기회를 제공하고 주거서비스 사업모델을 바탕으로 부가가치 창출을 목표로 하는 새로운 유형의 주택이다. 이 정책은 지난 6월 더불어민주당 부동산특별위원회가 공급대책의 일환으로 내놨다. 송영길 더불어민주당 대표가 인천시장 재직 당시인 2014년 도입한 바 있다.

임차인은 분양가격 10% 수준의 보증금을 내고 일반공급은 주변 시세 95% 이하, 특별공급은 85% 이하의 저렴한 임대료로 10년간 살 수 있다. 임대 종료 후 사업초기에 사전 확정된 분양전환가격으로 무주택 임차인에게 우선 분양하는 것이 가장 큰 특징이다.

당초 특위는 집값의 6%를 내면 거주권, 10%를 내면 분양권, 16%를 내면 거주권과 분양권을 모두 주는 안을 제시했지만, 10%의 보증금만으로 거주권과 분양권을 확보할 수 있도록 정해졌다.

입주 때 10년 뒤 분양가격이 미리 정해진다. 사업자가 공모기관에서 정한 분양전환가격의 상한 범위 내에서 확정분양가격을 제시하도록 했다. 사업 착수시점부터 분양시점까지 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용한 주택가격을 상한으로 정했다.

[서울=뉴시스]최동준 기자 = 더불어민주당 송영길 대표가 1일 서울 여의도 이룸센터에서 열린 '누구나집 5.0 및 누구나주택보증 시스템 도입방안 세미나'에 참석해 축사를 하고 있다. 2021.06.01. [email protected]

확정분양가격 이상의 시세차익이 발생하면 이 개발이익은 사업자와 임차인이 공유한다. 주택을 분양받지 않는 임차인도 거주를 통해 주택의 가치 향상에 기여하는 측면을 고려, 사업자가 임차인의 거주기간에 따라 인센티브를 공유하는 방안을 제시하도록 했다.

임차인엔 좋은 제도…건설사는 '글쎄'

민간 사업자들이 이 사업에 적극적으로 참여할지는 미지수다. 건설사들이 참여할 유인이 떨어진다는 지적이 제기됐지만 정부는 연평균 주택가격 상승률 1.5%를 적용하면 사업자가 내부수익률(IRR) 5% 이상을 확보할 수 있어 문제가 없다는 입장이다.

하지만 수익 상한선이 정해져 있는 반면 10년 뒤 집값이 하락할 경우엔 건설사들이 손해를 볼 수 있다. 이 때문에 전문가들은 이 사업이 임차인에게만 특히 유리한 구조라는 점을 지적하고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 선임연구원은 "입주자는 주택가격이 상승했을 경우 분양을 선택해 이익을 얻을 것이고, 하락했다면 분양을 받지 않음으로써 손실회피가 가능해 위험 요소가 없다"며 "민간 업체는 분양전환시 수익상한은 제한되지만 분양시점 집값이 하락할 경우에 대한 안전장치는 없다"고 짚었다.


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